בדיקות מקדמיות לפני חתימת הסכם מכר – בעלות, חכירה או הערת אזהרה

בעסקת מכר מקרקעין ישנן מספר בדיקות מקדמיות שיש לבצע עוד לפני עריכת משא ומתן לעניין ההסכם כדי לבחון את כדאיות העסקה.

בני הזוג י. מצאו דירה לרכישה, הדירה מתאימה בהתאם לתקציב, למיקום ובכלל הרגישו שזו הדירה שלהם..

בעצת מכר, טרם חתימה על כל הסכם או חוזה מפורט, בדקו בנסח הטאבו (בעלות של 15 שקלים), שם מצאו שהמוכרים אינם רשומים כבעלי הנכס. זכות הבעלות רשומה על קרן קיימת לישראל (קק"ל), זכות חכירה (שכירות לזמן ממושך) רשומה לטובת איזו שהיא חברה, וכשחיפשו היטב לאורך הנסח הארוך, מצאו הערת אזהרה הרשומה לטובת המוכרים.

בחשש מעסקה כזו, פנו למשרדנו בשאלה האם עסקה כזו כדאית, ואיך ניתן להבטיח שלא יקרה מצב בו הם יאבדו את כספם. הבהרנו לזוג י. שעל פי החוק קיימות כמה זכויות במקרקעין, בעלות, שכירות, שאילה, זיקת הנאה ומשכנתא. במאמר זה נבהיר מה הן זכות הבעלות והשכירות או חכירה.

בעלות על הנכס ניתן לבדוק בנסח הטאבו ולראות מי רשום כבעל הנכס. כשרשומה זכות בעלות, למוכרים בעלות מלאה על הנכס ורישום עסקה תיעשה באמצעות שטרות מכר עליהם יחתמו המוכרים והקונים.כפי שניתן לראות, כאן רשומה זכות חכירה על בעלות של קרן קיימת לישראל

כאשר רשומים הבעלים כחוכרים, הבעלות בדרך כלל תהיה של אחת מרשויות המדינה, ולמוכרים זכות שכירות – חכירה

 

לדורות מאת הרשויות, הזכות רשומה לרוב, גם בלשכת רישום המקרקעין וגם ברשות מקרקעי ישראל. עסקה שנערכת בנכס בו למוכר זכות חכירה לדורות, טעונה אישור של רמ"י  לעסקה, על גבי שטר העברת זכות השכירות.

ישנם נכסים שבנסח הטאבו רשומה רק הערת אזהרה לטובת המוכרים. הבעלים הרשומים יהיו לרוב מדינת ישראל, החוכרים, חברה קבלנית או אדם פרטי. במקרה זה זכות המוכרים אינה זכות קניינית במקרקעין אלא זכות חוזית. יש לדרוש מהמוכרים מסמך "אישור זכויות", ולבדוק מי הבעלים הרשום שם, ואת פרטי הנכס המדויקים.

במצב כזה בו טרם נרשמו זכויות המוכרים בטאבו, בדרך כלל אין מניעה לעסקה, אלא שיש לבדוק ואף לרשום את העברת הזכויות אצל הקבלן, המנהל מעין לשכת רישום לגבי הבניין הספציפי.

אין במאמר זה בכדי לחוות דעה משפטית. לקבלת ייעוץ משפטי בעניין ועריכת בדיקות מקדמיות המונעות הפסד כספי רב, כדאי ורצוי לפנות  לעורך דין העוסק בתחום.