מס שבח במכירת דירה יחידה

מכירת דירת יוקרה ותשלום מס שבח

כשאנו חושבים על דירות יוקרה עולה מול עינינו תמונה של פנטהאוס ענק במגדל מגורים יוקרתי, או בית פרטי בעל מפלסים רבים בהרצליה, סביון או כפר שמריהו. אך בהתאם להגדרות חוק מיסוי מקרקעין, הרבה מאוד דירות באיזור המרכז שלא הייתם קוראים להם "דירת יוקרה" נחשבות ככאלו על פי החוק.
החוק קובע כי "דירת יוקרה" נכון לשנת 2021 היא דירה בשווי העולה על סך 4,495,000 ₪. שווי הדירה חשוב לנו לצורך הפטור ממס שבח על דירת מגורים יחידה.
סעיף 49 א (א1) לחוק מיסוי מקרקעין קובע: על אף האמור בסעיף 49ב, עלה סכום שווי המכירה על 4,500,000 שקלים חדשים (בסעיף קטן זה – סכום התקרה), יהיה המוכר זכאי לפטור ממס על חלק השווי שעד סכום התקרה, ויראו את סכום ההפרש שבין שווי המכירה לסכום התקרה כדמי מכר של זכות אחרת בדירת מגורים מזכה החייבת במס אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות כולה, כיחס חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו למלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות; הסכום הנקוב בסעיף קטן זה יתואם בתחילת כל שנת מס לפי שיעור עליית המדד, לעומת המדד שפורסם לאחרונה לפני יום כ"ט בטבת התשע"ד (1 בינואר 2014), ויעוגל ל-1,000 השקלים החדשים הקרובים.
בתחילת כל שנה אזרחית מפרסמת רשות המיסים את הסכומים המעודכנים לשנה זו לעניין חוק מיסוי מקרקעין ובכלל זה מה סכום תקרת הפטור במכירת דירת מגורים יחידה.
בהתאם לחוק, גם כאשר הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר והיא עומדת בכל תנאי הפטור האחרים – הדירה היא דירת מגורים (ולא דירת נופש, ומוגדרת בעיריה כדירת מגורים), שימשה למגורים במשך תקופה הקבועה בחוק, אין לה זכויות בנייה נוספות, המוכר הוא הבעלים של הדירה במשך התקופות הקבועות בחוק ( 18 חודשים מיום רכישת הדירה בדירה שנרכשה יד שניה או 18 חודשים מיום בו הייתה הדירה ראויה למגורים בדירה שנקנתה מקבלן, ואם הדירה התקבלה במתנה, 3 שנים כשהמוכר גר בדירה או 4 שנים אם המוכר לא גר בה).
אחרי שבוחנים את כל ההגבלות בחוק, וגילינו שהדירה עצמה עומדת בתנאי הפטור במכירת דירת מגורים מזכה, והמוכר גם הוא יכול למכור דירה בפטור ממס (אין לו דירה נוספת ולא מכר דירה בפטור ממס במשך השנה וחצי האחרונות), הפטור יהיה רק עד לסכום התקרה – 4,495,000 ₪.
כשהדירה שווה יותר מסכום הפטור, ישולם מס שבח על ההפרש שבין תקרת הפטור למחיר הדירה.
לדוגמה, מכרתי דירה בסך 6,000,000 ₪ עד לסכום 4,495,000 ₪ יש לי פטור, על ההפרש – 1,505,000 ₪ אשלם מס שבח.
את מס השבח משלמים רק על השבח – הרווח שבין מחיר המכירה למחיר הקנייה.
לכן, אם קניתי את הבית בשנת 2016 בסך 4,400,000 ₪, לאחר הקניה בוצע שיפוץ נרחב בדירה בסכום כולל של 300,000 ₪. בקניית הדירה היו לי גם הוצאות, שכ"ט עו"ד, תשלום למתווך ועוד.
את כל אלו ניתן לקזז מהשבח.
אמנם, הקיזוז כמו השבח, מוכר אך ורק לפי החלק היחסי של הדירה, זה החייב בתשלום המס. לכן, לא כל ההוצאה תוכר לצורך מס השבח אלא לפי החלק היחסי של ההוצאה כלפי חלק הדירה החייב במס שבח.

חשוב לזכור, עורך דין מנוסה ובקיא בתחום מיסוי מקרקעין, יכול להביא להפחתת סכום המס בצורה חוקית, בסכום ניכר (בהתאם לפרטי העסקה).
כדאי מאוד לוודא לפני ביצוע העסקה מה הסכום שיישאר לכם כמוכרים אחרי כל התשלומים הנלווים. לכן, אני מזמין אתכם לפגישה מוקדמת בה נוודא מה הן העלויות הנלוות לעסקה כדי שעסקה המכירה תיעשה בביטחון ושקט נפשי.

חשוב לזכור: מאמר זה הנו למידע בלבד ואין בו  כדי ייעוץ ו/או חוות דעת ולכן אין להסתמך עליו בקבלת החלטה.