מוכרים דירה? היזהרו מטעויות!

מוכרים דירה? היזהרו מטעויות!

בדיקה מוקדמת של עורך דין מקרקעין, תמנע מכם סיבוכים משפטיים, עוגמת נפש והוצאות כספיות בלתי צפיות.

גלי ורוני ח. מרמת גן, זוג בני 40 + 3 החליטו כי הדירה שבה הם גרים כבר אינה מתאימה לצרכיהם, ולכן רוצים למכור את דירת המגורים ולקנות דירה שתתאים להם יותר.

לאחר כחודש וחצי שמתווך שיווק את הדירה, נמצא קונה מתאים. פנו לעורך דין לעריכת הסכם מכר, ואכן נחתם ההסכם והיה נראה שהכול מסתדר על הצד הטוב ביותר.

מה רבה הייתה אכזבתם כשמצאו דירה לרכישה, דירה מקבלן, והבינו שטעו כשמיהרו למכור את הדירה שלהם לפני שמצאו דירה חלופית. תנאי התשלום עבור הדירה שגלי ורוני ביקשו לרכוש מהקבלן היו שונים בתכלית מתנאי התשלום שסיכמו ע. ם הקונים, וכך נוצרה לזוג הנחמד מרמת גן בעיה….

בצר להם, ולאחר שהבינו מהקונים שאין להם אפשרות לשנות ממה שהוסכם ונחתם בהסכם ביניהם, נדרשו לקחת מהבנק הלוואת גישור שתשלומי הריבית עליה גבוהים, עד שיגיעו התשלומים עבור הדירה שמכרו. הריבית שדרש הבנק הינו סכום שיכלו לחסוך לו היו מתכננים נכון את המכירה והקנייה במקביל, והיו מגיעים לתוצאה הרצויה לגבי תנאי התשלום.

עניין נוסף אותו הם לא לקחו בחשבון בעת מכירת הדירה, היה העברת החזקה – כניסת הרוכשים לדירה. התברר כי לדירה אותה רכשו יוכלו להיכנס רק כשלושה חודשים לאחר התאריך בו הם צריכים לפנות את הדירה שהם מוכרים (וזה בלי לקחת בחשבון את איחורי הקבלן הנפוצים מאוד).

כשפנו לעירייה וביקשו את אישורה להעברת הבעלות בדירה, נתקלו בבעיה נוספת. הם חויבו בהיטל השבחה, מס שמוטל על בעל נכס כאשר הרשות המקומית מקבלת החלטה לאישור תכנית או מתן הקלה בשימוש בנכס.

בפועל, החיוב יושת על החייבים בעת מימוש ההשבחה. מימוש ההשבחה יכול שיהיה בקבלת היתר בניה, ואף בעת מכירת הנכס לאחר.

משפחת ח. גילו שבישיבת מחלקת ההנדסה שנערכה כחודש לפני חתימת ההסכם בינם לבין הקונים, אושרה להם (יחד עם כל דיירי הרחוב) תוספת בניה של 40 מ"ר על הגג. כעת, נאלצים הם לשלם מס שלא ידעו על קיומו, אילו היו יודעים על כך היו מתמחרים את הדירה בהתאם.

משפחת ח. גילו שבישיבת מחלקת ההנדסה שנערכה כחודש לפני חתימת ההסכם בינם לבין הקונים, אושרה להם (יחד עם כל דיירי הרחוב) תוספת בניה של 40 מ"ר על הגג. כעת, נאלצים הם לשלם מס שלא ידעו על קיומו, אילו היו יודעים על כך היו מתמחרים את הדירה בהתאם.

עסקה של "שיפור המגורים", צריכה להיערך בשימת לב למכלול העניינים ולתכנן נכון את מהלך הרכישה והמכירה יחד, כך שלוח התשלומים יתאים לצורך המדויק שלכם, תאריך מסירת הדירה יותאם לתאריך כניסתכם לדירה החדשה, ועוד שלל עניינים שדורשים שימת לב פרטנית.

• בדקו שלוחות הזמנים של התשלומים תואמים, כך שלפני כל תשלום שאתם עתידים לשלם על הדירה החדשה, הוא כבר יועבר עליכם מאת הקונים.

• ודאו שתאריך מסירת הדירה תואם לתאריך כניסתכם לדירה החדשה. ברכישת דירה מקבלן, יש לקחת בחשבון את האפשרות השכיחה מאוד שהדירה תימסר באיחור.

• טרם ההחלטה על תמחור הדירה, בדקו היטב את תשלומי המיסים שיוטלו עליכם בעקבות המכירה והרכישה. בדקו עם עורך הדין האם יש פטורים או הקלות שאתם יכולים לנצל בעת המכירה והרכישה. במכירת דירת מגורים יחידה, כדי לרכוש אחרת במקומה, יש לוח זמנים שנצטרך לעמוד בו ולהיות מתוכננים אליו כדי שנוכל לנצל את הפטור ממס שבח, ואת מס הרכישה המופחת המוטל על רוכשי דירה יחדיה. בנוסף כאמור יש לבדוק ברשות המקומית את האפשרות שתחויבו בהיטל השבחה. עורך דין שמודע לצרכים המדויקים שלכם בעסקת הקניה והמכירה, יבחן עבורכם את כדאיות העסקה כולה, יבדוק שתנאי ההסכם יהיו הטובים ביותר בהתאם לצרכים שלכם, וימנע עגמת נפש והפסד כספ

עורך דין בנימין בריקמן, מתמחה בעסקאות נדל"ן מורכבות, ובכלל זה עריכת עסקאות קניה ומכירה למשפרי דיור.

אין במאמר זה בכדי לחוות דעה משפטית. לקבלת ייעוץ משפטי לעניין עריכת הסכמי מכר נדל"ן, כדאי ורצוי לפנות לעורך דין העוסק בתחום המקרקעין.