קבוצות רכישה – סיכוי מול סיכון

כדאיות התאגדות כקבוצות רכישה, בעקבות פרשת ענבל אור

קבוצות הרכישה – התאגדות של כמה בעלי עניין המעוניינים לרכוש קרקע ולבנות עליה בניין מגורים עבורם, כדי שערך הרכישה  הסופי יהיה נמוך ממחיר השוק. בנוסף, הקבוצה תחסוך בתשלומי  מיסוי על הרכישה, מע"מ, וכן רווח יזמי של הקבלן שמוכר את הדירות לצרכן הסופי.

יתרון נוסף בקבוצות רכישה, בחירת השכנים שיגורו בבניין, יתרון שלא קיים כשרוכשים דירה מקבלן. אמנם ישנם משקיעים שנכנסים לעסקת רכישה כחלק מקבוצה כדי למכור את הזכויות, מכירת הזכויות תהיה לפעמים אפילו עוד לפני סיום הבניה וקבלת טופס אכלוס, כך שלא תמיד מדובר ביתרון שאכן קיים בפועל.

עם השנים, היתרונות בהתאגדות כקבוצת רכישה פחתו. וכיום החיסכון הכספי ברכישת דירה באמצעות קבוצת רכישה עומד על כ*10% בלבד לעומת רכישת דירה מקבלן. הסיכונים בעסקה כזו, נותרו כשהיו, ואולי אף עלו.

רשות המיסוי אינה מעוניינת לוותר על הכנסות המדינה ממיסוי על קבוצות הרכישה, ובעקבות כך שונו התקנות כך שרואים את המתאגדים בקבוצה כיזמים, ולא כקבוצת אנשים פרטיים שמתאגדים כדי לבנות בניין דירות עבורם.

גם מבחינת החיוב במע"מ שונו התקנות וכיום העסקה חייבת במע"מ, בגין מכירה מקבוצת הרכישה ליחידי הקבוצה, כך שהחיסכון הכספי נמוך מבעבר.

בנוסף, לאחר שיזמי נדל"ן גילו את האפשרות ליצור קבוצת רכישה ולנהלה באופן מקצועי, ולתת מstone-ground-1489029ענה לחברי הקבוצה מבחינת הניהול, הקימו חברות המנהלות קבוצות רכישה וגובות את שכרן מחברי הקבוצה.

אחת מהחברות הינה "אור סיטי נדל"ן". החברה פעלה משנת 2008 בעיקר באזור המרכז, איגדה קבוצות רכישה, ורכשה קרקעות לבנייה כדי לבנות עליהן בנייני מגורים עבור הקבוצה.

לאחרונה, לאחר שנפתחה חקירה בעקבות בקשות נושי החברה, התגלה לכאורה כי בבניין אחד שאמור להכיל 38 דירות נמכרו לרוכשים פוטנציאליים זכויות לרכישת  140 דירות, כאשר כל לקוח מתעניין שילם לחברה 100,000 ₪ דמי הצטרפות לפרוייקט. בית המשפט הכריז על פירוקה של חברת "אור סיטי נדל"ן", והחלה חקירת משטרה לבעלי החברה.

נמצא אם כן, כי למרות היתרון הכספי לכאורה בהתאגדות פרטיים כקבוצה לרכישת קרקע ובניית בניין דירות עבור עצמם, יותר מידי קבוצות רכישה שקמו תוך כדי חזון להביא לרכישת דירות זולות ממחיר השוק, לא ערכו תחשיב נכון של העליות לגבי הבנייה, והדיירים נדרשים להוסיף כספים רבים מעבר למה שתוכנן.

ניקח בחשבון גם את העובדה שעלויות המימון לקבוצות רכישה בבנקים מוגדרות כמימון ליזמים, מימון שיקר מהלוואה רגילה לרכישת דירה בכ-1.5%, את העובדה שבנק לרוב יאשר הלוואה של כ-50-60% בלבד מערך הדירה, כך שאלו שנכנסו לעסקה עם חלום גדול, נדרשים למצוא אפשרויות מימון שלעיתים יקרות מאוד יחסית למימון רכישת דירה מקבלן.

לסיכום, ככל שעובר הזמן, מתגלה כי קבוצות הרכישה כבר פחות אטרקטיביות מבעבר, וכי לא תמיד עסקה שנראית כאפשרות להשקעת נדל"ן באופן זול ובטוח, מתבררת כזו בפועל.

חיסרון נוסף יש בעיקר ברכישת דירה מקבוצה שמנהל הקבוצה מאגד, בעובדה שלרוב אין כל ביטחונות עבור הכסף הרב שהרוכשים משקיעים ברכישת הדירה, וכאשר החברה מתפרקת, כמו במקרה של "אור סיטי נדל"ן", אין כל בטוחה שהכסף ישוב לבעליו, כאשר בדירה הנרכשת מקבלן, יש את חוק המכר דירות (נחקק בעקבות פרשת 'חפציבה', בה רכושי דירות מהחברה שפורקה נאלצו להוסיף סכומי כסף גדולים כדי לקבל את דירתם) שקובע כי כספים יועברו לקבלן בהתאם להתקדמות הבניה, דרך בטוחה יותר, היא ערבות בנקאית לטובת הרוכש עד לסיום הבנייה.

יצוין כי כבר בשנת 2010 העביר שר הבינוי והשיכון דאז, אריאל אטיאס, תזכיר חוק "הסדרת בנייה במסגרת קבוצות רכישה" במטרה להעביר חוק שיגביל את קבוצות הרכישה ויקבע כללים ברורים לגבי ניהול הקבוצות (בדומה לחוק המכר דירות שקם בעקבות נפילת חברת חפציבה). משום מה, ולמרות שהשר אטיאס ניסה לקדם את החקיקה בעניין, החקיקה נבלמה בעיקר על ידי משרד המשפטים  שהציג התנגדויות שונות. כך הגענו למצב בו בדומה לפרשת חפציבה, גם קבוצות הרכישה הביאו להפסד כספי רב של רוכשים.

כדי לדעת מה הכדאיות להיכנס להרפתקה של קבוצות רכישה, כהתאגדות פרטית של רוכשי דירה, או כרכישה מקבוצה שמנוהלת בידי חברה, יש לבחון היטב את מלוא העניינים הנדרשים. החל מזהות השותפים בקבוצה, מנהל הקבוצה, האפשרות למכור את זכויות החבר בקבוצה בכל עת שיחפוץ, אפשרות המימון תוך כדי מחשבה לגבי הוספת תקציב ועוד ועוד.

אין באמור כדי חוות דעת משפטית, ואין במאמר זה כדי ליצור יחסי עורך דין – לקוח. לקבלת ייעוץ משפטי יש לפנות לעורך דין העוסק בתחום.