קיום הוראות חוזה קניית דירה בעת קורונה.

קיום הוראות חוזה קניית דירה בעת קורונה.

בזמן האחרון הקונים והמוכרים שבצעו עסקת מקרקעין ונמצאים בפני מועד הקבוע בחוזה, מועד לתשלום או למסירת הדירה בבלבול הנובע מחוסר ידע.

חוסר ידע מתי משבר הקורונה יחלוף, איך כל זה ייגמר וגם מה יקרה עם העסקאות שהתחלנו בהן לפני המשבר, איך הן יסתיימו ומתי.

בשבוע שעברכתבתי לעניין מועדים הקבועים בחוזה מכר יד שניה הזכרתי שבחוזי המכר שאני עורך אני מוסיף תמיד סעיף המחריג תקופות של שביתה במשק או בבנקים כאשר כתוצאה מהשביתה לא ניתן לעמוד במועדי החוזה.

במקרה כזה יידחו המועדים הקבועים בחוזה, עד ליום שבו תהיה אפשרות לעמוד בהן. זאת אומרת, אם אין אפשרות לבצע תשלום יידחה מועד הביצוע עד ליום שיוכלו הקונים להעביר למוכרים את התשלום.

אם אין אפשרות למסור את החזקה בדירה – מסירת הדירה בפועל לקונים, יידחה מועד המסירה ליום בו כן יהיה ניתן לבצע את המסירה.

אך מה יקרה ברכישת דירה חדשה מקבלן?

בעקבות חוסר הוודאות והשאלות הרבות שאני מקבל, אבהיר.

ראשית, כרגע, למרות טענות של קבלנים ויזמים שטוענים שלא יהיה ביכולתם למסור דירות בהתאם למועד שנקבע בחוזה הרכישה, טרם הוכר משבר הקורונה כ"כח עליון" הדוחה את מועדי החוזה על פי חוק המכר דירות (חוק המכר דירות, נוצר כדי להגן על רוכשי דירות מבחינה צרכנית).

יתירה מכך, ענף הבניה הוכר כענף "חיוני" למשק וממשיך לפעול. לכן, אם אכן יהיו איחורים במסירת דירות חדשות ייאלצו הקבלנים לפצות את הרוכשים בהתאם לחוק המכר הקובע פיצוי בסך השווה לדמי שכירות לדירה דומה כפול 1.5 בשמונת החודשים הראשונים לאיחור (לדוגמה, כאשר דמי שיכרות לדירה עומדים על 3,000 ₪ יפוצו הורכשים בסך 4,500 ₪ בגין כל חודש איחור במסירת הדירה).

אמנם, אם יוכיח הקבלן בבית המשפט כי עשהכל שניתן כדי לעמוד במועדים הקבועים בחוזה המכר ולמרות זאת לא הצליחו למסור בזמן, לא יפצה את הרוכשים.

חשוב לדעת ולהכיר את נירות העמדה שיצאו על ידי משרד המשפטים בקשר לתשלומים לקבלנים וכן בקשר למסירת הדירה בעת הזו.

נייר עמדה הנו מסמך מחייב ועל הקבלנים, הבנקים והרוכשים לפעול על פי ההנחיות.

כך, לעניין תשלומים לדירה חדשה המשולמים באמצעות "פנקס שוברים", כיום, אין צורך להגיע פיזית לסניף הבנק כדי להעביר את התשלום לקבלן, אלא ניתן לעשות זאת באמצעות הודעה אלקטרונית (פקס או דואר אלקטרוני), זאת כיון שמרבית סניפי הבנקים סגורים לקבלת קהל.

לעניין מסירת דירה בעת הזו, אמנם הנחיות משרד הבריאות לא אוסרות על מעבר דירה כל עוד הדבר נעשה בהתאם להנחיות, אך ההנחיות אינן מאפשרות מעבר דירה באופן רגיל (ההגבלה על 2 אנשים במרחב) ומובילים רבים נמענים מלבצע הובלות ומעברי דירה בעת הזו.

בקשר למסירת דירה חדשה, קובע נייר העמדה של משרד המשפטים כי למרות שבדרך כלל על הקבלן או אדם מטעמו להיות נוכח בדירה הנמסרת יחד עם הקונה ולערוך פרוטוקול מסירה, הואיל ויש קושי בקיום ההנחיה, לכן, בימים אלו ורק כאשר שני הצדדים מסכימים על כך (הקבלן והקונה), ניתן לבצע את מסירת הדירה גם כששני הצדדים לא נוכחים בה, אלא המפתח יישלח על ידי שליח לקונה.

על פי נייר העמדה, הואיל ומועד תחילת משך האחריות ושנת הבדק נקבע בדרך כלל בעת מסירת הדירה, ומכיון שבעת המסירה נבדקת הדירה על ידי הרוכש ונרשם פרוטוקול מסירה המציין את מלוא הליקויים שניתן לגלותם על ידי קונה סביר. כעת כאשר לא ניתן לבצע זאת במסירה מרחוק, מועד זה יקבע רק לאחר סיום המשבר ולאחר ביקור של הקבלן או אדם מטעמו בדירה לצורך בדיקת הדירה ותקינותה.

בנוסף, על פי נייר העמדה לרוכשי הדירה אפשרות להחליט כי אינם מעוניינים לקבלה במצב זה – ללא נוכחות הקבלן או מישהו מטעמו, וניתן לדחות את מועד התשלום האחרון – הקבוע עם מסירת החזקה למועד מאוחר יותר.

אכן, משרד המשפטים חפץ להקל על רוכשי הדירות ולכן קבע את ההנחיות האלו, אך יש עניינים לא קבלו תשומת לב ראויה בנייר העמדה.

כאשר הקונה מחליט לדחות את המסירה ויחד איתה את מועד התשלום, לכאורה (ואין סיבה שלא) יוצמד התשלום למדד תשומות הבניה והסכום שנותר לתשלום יעלה במשך הזמן עד למועד התשלום בפועל.

אמנם, תשומת לב הרוכשים לכך שאם לצורך התשלום האחרון בלבד הם מתכננים לקחת הלוואה מהבנק – משכנתה, הרי שהריבית עלתה בכ-1% בתקופה האחרונה וצריך לבחון מה יהיה יקר יותר בסופו של יום, הריבית על ההלוואה או מדד תשומות הבניה (שאת ערכו נדע רק ביום התשלום בפועל).

ובמקרה זה בו הקונה מחליט לדחות את מועד המסירה, האם הקבלן יהיה מחויב לפצות אותו בגין האיחור כאשר יכול היה לקבל את הדירה במועד, ובחר שלא לקבלה??

עניינים אלו יבואו לידי ביטוי בעתיד כאשר בית המשפט יצטרך להכריע בין הצדדים בנושא.

קורונה ועמידה בתנאי החוזה