תכנון נכון, יחסוך בתשלום מס שבח.

איך תכנון מס נכון יפחית בתשלום מס שבח.

חשוב לדעת שניתן להפחית מתשלום מס שבח ולחסוך בתשלומי מס שבח באופן חוקי.

לצורך כך נכיר את המונח מס מוטב.

סעיף 48  (ב2) (1) לחוק מס מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) קובע:

 "על אף האמור בסעיף קטן (ב)(1), במכירת דירת מגורים מזכה שיום רכישתה היה לפני יום המעבר,  יחויב השבח הריאלי בהתאם להוראות אלה:

(א)   השבח הריאלי עד יום המעבר יהיה פטור ממס;

(ב)   על יתרת השבח הריאלי לאחר יום המעבר יחול מס בשיעור הקבוע בסעיף קטן (ב)(1);"

יום המעבר, הוא 1.1.2014. כך, כאשר נמכרת דירה שנקנתה לפני שנת 2014, בעת המכירה ניתן לעשות שימוש בהקלה זו והמכירה תחויב רק על השבח שנוצר בין 1.1.2014 ליום המכירה.

כך למשל במכירת דירה שנקנתה בשנת 1995 בסך 2,000,000, כשהדירה נקנתה בסך 500,000 ₪,  יחויב המוכר במס שבח רק על הרווח שנוצר בין 1.1.014 ליום המכירה. היינו, מחלקים את השבח שנוצר מיום הרכישה עד ליום המכירה בהתאם לימים שחלפו מהקנייה עד למכירה והחיוב במס יחול רק על התקופה שבין 1.1.2014 ליום המכירה.

אמנם עד לסוף שנת 2017 הייתה הגבלה במכירת דירות על פי חיוב ליניארי, אך כיום ניתן לעשות שימוש בהקלה זו ללא הגבלה וגם במכירה לקרוב משפחה (כאשר לא ניתן היה לבקש חיוב בתשלום מס שבח ליניארי עד לסוף שנת 2017) וגם לצורך חיסכון בתשלום מס שבח לדירות יוקרה גם כשהיא נמכרת כדירה יחידה (תקרת הפטור ממס שבח לדירה יחידה בשנת 2020 הינה סך  4,522,000 ש"ח).

חשוב לציין כי ככל וחולף הזמן ההקלה בתשלומי מס שבח על פי חישוב ליניארי נעשית פחות אטרקטיבית כיוון שמשך תקופת החיוב גוברת.

אם כך, כאשר נמכרת דירה שנרכשה לפני שנת 2014 ניתן לשלם לחסוך בתשלום מס שבח, גם כאשר יש חיוב מס שבח על הרווח שנוצר במכירה.

תכנון נכון מראש לצורך חיסכון בתשלום מס שבח בהתאם לחיוב המופחת, יחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים בעת חיוב בתשלום מס שבח.

לדוגמה, בעלים של שתי דירות מגורים, האחת נקנתה ביום 1.3.1995 בסך 450,000 ₪ ונמכרת כיום בסך 2,000,000 ₪  והשנייה נקנה ביום 1.4.2015, בסך 1,500,000 ₪ ונמכרת גם היא בסך 2,000,000 ₪, יכול לחסוך משמעותית בתשלום מס שבח, אם ימכור קודם את הדירה שנרכשה בשנת 1995 למרות שהרווח על מכירת הדירה הנו גבוה משמעותית,כיון שבעת המכירה ישלם מס שבח על פי החישוב הליניארי כ-71,000 ₪). את הדירה השניה, ימכור בפטור ממס שבח לדירה יחידה, כאשר אין כל צורך להמתין אפילו יום אחד בין מכירת הדירה הראשונה, החייבת במס, למכירת הדירה השניה כדירה יחידה (אמנם צריך לוודא שעל מכירת הדירה היחידה לא יחול חיוב במס שבח).

בנוסף, כדאי לדעת שהרווח הריאלי על פי חוק מיסוי מקרקעין הנו לאחר ניכוי הוצאות המותרות בניכוי.

על פי הוראות סעיף 39 מס השבח הריאלי יהיה בניכוי הוצאות שהוצאו לצורך רכישת  הזכות או מכירתה.

כך, כאשר נמכרת דירת מגורים שנרכשה בחודש פברואר 2014 בסך 1,000,000 ₪ ונמכרת בחודש ינואר 2020 בסך 1,400,000 ₪ יש להפחית את ההוצאות שהוציא המוכר בעת רכישת הדירה ובמכירתה מהרווח שנוצר.

תשומת לבך לכך שכדי שההוצאות ינוכו מחיושב המס לתשלום יש להמציא לרשות המיסים קבלות על ההוצאות בפועל, וכיום גם לא ניתן להסתפק בדו"ח שמאי לצורך שומת הוצאות בשיפוץ נכס.

כלומר, כאשר דמי תיווך ששולמו בזמן קניית הדירה ובזמן המכירה, שכר טרחת עו"ד בקניה ובמכירה, שיפץ את הדירה לפני שנכנס לגור בה וכו' וסך כל ההוצאות היו 100,000 ₪, סכום התשלום יותר בניכוי ויפחית את הרווח הריאלי לסך 300,000 ₪ בלבד ולפי זה יחושב המס לתשלום.

לכן, כשקונים דירה, כל קבלה על כל סכום בקשר לקניית הדירה או שיפוץ, כדאי מאוד לשמור יחד עם חוזה הרכישה, כדי שאם במכירת הדירה יחול חיוב בתשלום מס שבח יוכלו המוכרים לנכות את ההוצאות.

אין באמור כדי חוות דעת משפטית. אין במאמר זה כדי לקיים יחסי עורך דין –לקוח. לצורך קבלת חוות דעת משפטית ניתן לקבוע פגישה.