134,968 ש"ח חיסכון במס רכישה בקניית דירה

בכל רכישת נכס מקרקעין בישראל יש חיוב במס רכישה.

על פי החוק ישנם שיעורי מס שונים ברכישת נכסים שונים. כך למשל החיוב על רכישת קרקע (גם כזו שניתן לבנות עליה בית מגורים), או נכס מסחרי שונים מהחיוב על רכישת דירת מגורים.

ברכישת דירת מגורים יש שוני בחיוב במס רכישה בין רכישת דירה יחידה לרכישת דירה נוספת. כאשר  כידוע, בעת רכישת דירה יחידה החיוב מופחת, ואף מס רכישה -0% עד לסכום מסוים. בתחילת כל שנה אזרחית מפרסמת רשות המיסים את שיעורי מס הרכישה לדירה יחידה לשנה הקרובה.

תושב ישראל שרוכש דירת מגורים שהיא דירתו היחידה, יחויב במס רכישה לפי שווי הדירה. יש לשלם את שיעור המס שנקבע רק לפי אותו חלק מהשווי (ראו דוגמה בהמשך).

שיעורי מס הרכישה לדירה יחידה בשנת 2020 הם:

שווי הדירה

שיעור המס

עד 1,744,505 ₪

פטור ממס על חלק השווי שעד סכום זה

בין-1,744,505 ₪  – 2,069,205 ₪ 

3.5% על חלק זה משווי הדירה

בין-2,069,205  ₪  – 5,338,290₪

5% על חלק זה משווי הדירה

בין- 5,338,290– 17,794,305₪

8% על חלק זה משווי הדירה

מ- 17,794,305- ומעלה

10% על חלק זה משווי הדירה

 

לדוגמה: אזרח ישראלי שהוא גם תושב ישראל שרוכש דירת למגורים ואין בבעלותו (ובבעלות התא המשפחתי שלו – הכולל בני זוג וילדים עד לגיל 18) דירה נוספת בסך של 2,200,000 ₪, ישלם מס רכישה בסך  כולל של 17,905 ₪ בהתאם לפירוט הבא:

שווי עסקה – מסכום בש"ח          עד סכום בש"ח  אחוז מס            סכום מס בש"ח

0                      1,744,505        0.00%      

1,744,505          2,069,205          3.50%               11,365

2,069,205          2,100,000          5.00%                 6,540

סה"כ מס רכישה לתשלום בש"ח                          17,905

 

המחוקק קבע שיעורי מס רכישה מופחתים ברכישת דירה יחידה במטרה להקל על רוכשי דירה שתשמש אותם למגורים.

"תכליתה של הוראה זו היא סוציאלית, להקל על מי שמבקש לרכוש דירה למגוריו שלו ושל בני משפחתו. ההטבה במס לא נועדה למי שמבקש לרכוש דירה להשקעה או למי שמחזיק כבר דירה אחרת ויש לו קורת גג ראויה".  (ע"א 4006/13 ברייר נ' מיסוי מקרקעין חדרה).

 

שיעור מס הרכישה בו יחויב רוכש דירת מגורים נוספת – שאינה דירת מגורים יחידה הנה בהתאם למדרגות המס כדלקמן:

עד לשווי של       5,340,425 ₪  – 8%

ומעבר לכך, יחויב הרוכש במס רכישה של 10% משווי הדירה.

ברכישת קרקע או נכס מסחרי, חנות, משרד, מגרש וכדו' יחויב ברוכש בתשלום מס רכישה בשווי של 6% מהרכישה (אם נרכשת קרקע ובתוך שנתיים מיום הרכישה יתקבל היתר בנייה, יוחזר לרוכש 1% ממס הרכישה.

בעקבות הנטל הגבוה לתשלום מס הרכישה בעת רכישת דירה נוספת, נוצרו פתרונות חוקיים להפחתת גובה המס.

כך למשל, רוכשי דירות יוקרה, יוכלו לחסוך מאות אלפי שקלים בתשלום מס הרכישה אם ירכשו דירה המוגדרת כקרקע, ולא כדירת מגורים.

לכן, נמכרות הרבה דירות יוקרה ברמת  "מעטפת" בה הקונה מקבל את הדירה ללא מתקני הדירה, ללא כלים סניטריים וללא מרצפות וחלונות.

במצב זה ישלם מס רכישה כאילו הוא רוכש קרקע בלבד – 6% ולא כרוכש דירת מגורים שהחיוב במס הרכישה יגיע גם ל-10% משווי הדירה.

 

לסיכום: תחום מיסוי המקרקעין מורכב ביותר ומצריך ייעוץ משפטי שיאפשר תכנון מראש, שעשוי לחסוך הרבה מאוד כסף. לפני כל רכישה של נכס מקרקעין, חיוני להתייעץ עם עורך דין הבקי בנושא.