קניית דירה כשהזכות הרשומה בטאבו היא חכירה, האם כדאי?

מה זו חכירה, ומה עושים כשהחכירה מסתיימת?

סעיף 3 לחוק המקרקעין מגדיר מהי חכירה :

3 שכירות מקרקעין היא זכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות; שכירות לתקופה שלמעלה מחמש שנים תיקרא "חכירה"; שכירות לתקופה שלמעלה מעשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות". אם כך, כשאני קונה דירה שזכויות המוכר בה רשומות בנסח הטאבו כ"חכירה", אני בעצם קונה זכות שכירות שיש למוכר כלפי בעלי הדירה.

אז למה המוכר הוא לא הבעלים?

בקום המדינה, מתוך מחשבה ציונית, המדינה לא מכרה קרקעות, אלא החכירה – השכירה לתקופה של 49 או 98 שנים. כך זכויות הקונה דירה או בית, כאשר נרכשו זכויות חכירה ממדינת ישראל, נרשמו בטאבו כזכויות חכירה והבעלים מדינת ישראל, רשות הפיתוח או קק"ל.

רשות מקרקעי ישראל – רמ"י, מנהלת עבור המדינה את הקרקעות. במסגרת הניהול היא זו שמחכירה את הקרקעות, גובה את דמי החכירה ודרכה נעשים פעולות רישום שונות.

החוכרים, נרשמו כחוכרים לדורות – שכירות לתקופה של מעל ל-25 שנים. ונדרשו לשלם על זכות החכירה תשלום שנתי, דח"ש – דמי חכירה שנתיים.

ישנה אפשרות לשלם מראש את דמי החכירה השנתיים – דמי היוון.

לאחר שמסתיימת תקופת החכירה הרשומה, יש להאריך את תוקף החכירה ולשלם את דמי ההיוון לתקופה נוספת.

העברת בעלות על פי רפורמה

בשנת 2009 התקבל תיקון לחוק רשות מקרקעי ישראל , בו נקבעה רפורמה הקובעת העברת הבעלות בחלק מהנכסים שהוחכרו על ידי המדינה, לחוכרים.

בדירות מגורים בבנייה רוויה – בניני דירות, הועברה הבעלות ללא צורך בתשלום נוסף.

אמנם, בדירות בהן הבעלים הרשום היא קק"ל (ולא מדינת ישראל או רשות הפיתוח), לא ניתן עדיין לקבל בעלות. אבל, בדירות אלו הארכת חוזה החכירה לתקופה נוספת של 98 שנים, תהיה פטורה משלום דמי חכירה.

בנכסי מקרקעין שאינם בבנייה רוויה, ושטחם עולה על 280 מ"ר, לא ניתן לקבל את הבעלות חינם, אך יש אפשרות לרכוש את הזכויות בעלויות של רכיב הקרקע.

חשוב לדעת שעצם הקניית הבעלות בנכס לחוכר, מלבד העובדה שלא צריך לקבל את הסכמת רמ"י לביצוע עסקאות או הוצאת היתר בנייה, מדובר בחיסכון כלכלי.

כיון שהוצאת היתר בנייה או העברת בעלות, כרוכה בתשלום דמי הסכמה.

המצב כיום:

כאמור, ברוב הדירות בבנייה רוויה, נרשמה זכות הבעלות על שם החוכרים. בנכסים שבבעלות קק"ל, למרות שעדיין רשומה הבעלות לקק"ל ולחוכר ישנה זכות חכירה לתקופה הקבועה, ניתן להאריך את הסכם החכירה לתקופה נוספת, ללא תשלום.

בנכסים שהינם צמודי קרקע, עד לשטח של 280 מ"ר העברת הבעלות הנה ללא תמורה, וכשהשטח גדול יותר, נדרש תשלום עבור הקניית הבעלות.

כדי לבדוק אם ניתן לשדרג את זכות החכירה לזכות בעלות בנכס ששלכם, ואם כן, האם נדרש תשלום לרשות מקרקעי ישראל, ומה הסכום, ניתן לקבל מידע באתר רשות מקרקעי ישראל (ההזדהות למערכת רמי שלי הינה על ידי "הזדהות ממשלתית).

לסיכום, רכישת זכויות חכירה מהוונת, הנה עניין מקובל שנעשה מידי יום. אנשים מוכרים וקונים זכויות חכירה בנכסים בישראל, כאשר תשומת לבכם לוודא מתי מסתיימת תקופת החכירה, והאם תידרשו לשלם דמי חכירה כדי להאריך את התקופה.

זכויות חכירה כשהבעלים אינו קק"ל, מדינת ישראל או רשות הפיתוח

הזכרנו בתחילה שחוק המקרקעין קובע כי חכירה לדורות היא זכות שכירות במקרקעין, וניתנת להעברה. זכות שהינה חכירה לדורות – מעל ל-25 שנים, נדרש לרשום אותה בטאבו (ויש לשלם על רכישת הזכות מס רכישה, ועל המכירה מס שבח).

ישנם מקרים בהם מוצעת למכירה דירה שהזכויות הרשומות הינן זכות חכירה לדורות, אך הבעלים הוא חברה בע"מ או גוף כל שהוא.

לרוב במקרים אלו תקופת החכירה ארוכה יותר מאשר 98 שנה.

במקרה זה חשוב לבדוק מי הבעלים הרשום והאם יש צורך בהסכמה של הבעלים הרשום להעברת זכות החכירה לקונה.

אם יש צורך בהסכמת הבעלים להעברת זכויות החכירה, יש לקבל את ההסכמה, כי לא ניתן יהיה להעביר את הזכויות ולרשום אותן על שם הקונים, ללא הסכמת הבעלים הרשום.

הגבלת העברה בנכסים

בנכסים שבהם הוקנתה הבעלות לחוכרים על פי הרפורמה ברשות מקרקעי ישראל, נרשמת הגבלה בהעברה הנכסים לצד שלישי, לפי הוראות סעיף 4 י"ט לחוק רשות מקרקעי ישראל הקובע שרמ"י רשאית להגביל את העברת הבעלות בנכסים שהבעלות הוקנתה לחוכרים לפי הרפורמה בהתאם לסעיף 2 לחוק מקרקעי ישראל.

סעיף 2 לחוק מקרקעי ישראל קובע:

2א. (א) בסעיף זה –

"זכויות במקרקעין" – זכות בעלות, או זכות שכירות לתקופות שבמצטבר עולות על חמש שנים או שיש עמה ברירה להאריך את תקופתה לתקופה כוללת העולה על חמש שנים, לרבות זכות על פי התחייבות להקנות או להעביר בעלות או שכירות לתקופה כאמור;

"זר" – כל אחד מאלה:

"זר" – כל אחד מאלה:

• אזרח ישראלי או תושב ישראל;

• מי שזכאי לעלות לישראל לפי חוק השבות, התש"י-1950;

• תאגיד שהשליטה בו בידי יחיד אחד או יותר, שאינו אחד מהמנויים בפסקה (1);

• מי שפועל בעבור יחיד או תאגיד כאמור בפסקאות (1) או (2);

במילים פשוטות יותר, העברת הבעלות לאזרח ישראלי או מי שזכאי לעלות לישראל על פי חוק השבות, או לתאגיד שבבעלות אזרח ישראל או מי שזכאי לעלות לפי חוק השבות, אינה דורשת הסכמת רמ"י להעברה.

לצורך העברת הבעלות למי שאינו אזרח ישראל ואינו זכאי לעלות לישראל על פי חוק השבות (אינו יהודי), או לתאגיד שבשליטתו של אדם שאינו אזרח ישראל ואינו זכאי לעלות לפי חוק השבות, נדרש לקבל את הסכמת רשות מקרקעי ישראל להעברה.

לסיכום

לכן, אין מניעה למכור ולקנות זכויות חכירה לדורות בנכסי נדל"ן.

אמנם, כמו בכל עסקת מקרקעין שהיא עסקה מורכבת ויקרה, כדאי מאוד לבחון היטב לפני שנכנסים לעסקה כזו, האם ניתן יהיה להעביר את הזכויות ומה התנאים להעברת זכויות החכירה (או הבעלות) בנכס.

רק כשהכל ברור והבנו את כל ההשלכות של ביצוע העסקה, ניתן להתקדם לקניית הדירה.

נסח טאבו

את הבדיקה הראשונית לגבי הזכויות הנמכרות עושים בנסח הטאבו. נסח הטאבו הוא "תעודת הזהות" של הנכס.

בנסח הטאבו (אותו ניתן לקבל בעלות של 16 ₪) ניתן לראות (בין היתר) האם נמכרת זכות בעלות או חכירה.

אין באמור כדי חוות דעת משפטית. ואין במאמר זה כדי לקיים יחסי עורך דין –לקוח. לצורך קבלת חוות דעת משפטית יש לפנות לעו"ד העוסק בתחום.