מס שבח במכירת דירה יחידה

מכירת דירה יחידה בישראל עשויה להיות פטורה ממס שבח, אך הפטור מוגבל לתקרת סכום שנקבעת בחוק. כאשר שווי הדירה גבוה מתקרת הפטור, יש לשלם מס שבח רק על החלק שמעל התקרה, ולא על כל מחיר הדירה.

מכירת דירת יוקרה ותשלום מס שבח דירה יחידה

סעיף 3 לחוק המקרקעין מגדיר מהי חכירה :

כשאנו חושבים על דירות יוקרה עולה מול עינינו תמונה של פנטהאוס ענק במגדל מגורים יוקרתי, או בית פרטי בעל מפלסים רבים בהרצליה, סביון או כפר שמריהו. אך בהתאם להגדרות חוק מיסוי מקרקעין, הרבה מאוד דירות באיזור המרכז שלא הייתם קוראים להם "דירת יוקרה" נחשבות ככאלו על פי החוק.

החוק קובע כי "דירת יוקרה" נכון לשנת 2021 היא דירה בשווי העולה על סך 4,495,000 ₪. שווי הדירה חשוב לנו לצורך הפטור ממס שבח דירה יחידה (דירת מגורים).

החוק קובע כי "דירת יוקרה" נכון לשנת 2021 היא דירה בשווי העולה על סך 4,495,000 ₪. שווי הדירה חשוב לנו לצורך הפטור ממס שבח דירה יחידה (כאמור דירת מגורים).

סעיף 49 א (א1) לחוק מיסוי מקרקעין קובע: על אף האמור בסעיף 49ב, עלה סכום שווי המכירה על 4,500,000 שקלים חדשים (בסעיף קטן זה – סכום התקרה), יהיה המוכר זכאי לפטור ממס שבח דירה יחידה, על חלק השווי שעד סכום התקרה, ויראו את סכום ההפרש שבין שווי המכירה לסכום התקרה כדמי מכר של זכות אחרת בדירת מגורים מזכה החייבת במס אשר שווי רכישתה הוא חלק יחסי משווי הרכישה של הזכות כולה, כיחס חלק שווי המכירה המתייחס לזכות זו למלוא שווי המכירה, ובהתאם לכך ייוחסו גם הניכויים והתוספות; הסכום הנקוב בסעיף קטן זה יתואם בתחילת כל שנת מס לפי שיעור עליית המדד, לעומת המדד שפורסם לאחרונה לפני יום כ"ט בטבת התשע"ד (1 בינואר 2014), ויעוגל ל-1,000 השקלים החדשים הקרובים.

מידע שחשוב לדעת 

תקרת הפטור ממס שבח מתעדכנת מעת לעת על ידי רשות המיסים. לכן יש לבדוק בכל שנת מס מהי התקרה הרלוונטית למועד מכירת הדירה בפועל.

האם כדאי למכור דירה יחידה כאשר שוויה מעל תקרת הפטור?

התשובה תלויה בגובה השבח שנוצר, בהוצאות המוכרות שניתן לקזז ובגובה המס שיחול על החלק החייב. במקרים רבים בדיקה מוקדמת מאפשרת להבין האם העסקה עדיין משתלמת כלכלית לאחר תשלום המס. למי הנושא רלוונטי במיוחד? * בעלי דירה יחידה שערכה עלה משמעותית * מוכרי דירות באזורי ביקוש * מי שקיבל דירה בירושה או במתנה * מי שמתכנן מכירת דירה בזמן הקרוב טעויות נפוצות במכירת דירה יחידה בהקשר למס שבח * הנחה שגויה שקיים פטור מלא בכל מקרה * חתימה על חוזה לפני בדיקת חבות המס * אי הכללת הוצאות מוכרות כמו שיפוץ ותיווך * התעלמות מתקרת הפטור המעודכנת לשנת המכירה

האם מכירת דירה יחידה תמיד פטורה ממס שבח?

לא. הפטור אינו אוטומטי. הוא תלוי בכך שמדובר בדירת מגורים מזכה, שאין למוכר דירה נוספת, ושלא בוצעה מכירת דירה בפטור בפרק הזמן הקבוע בחוק. יש גם מקרה בו יש זכויות בניה נוספות בו עשוי לחול חיוב במס שבח גם במכירת דירה יחידה.

מה קורה כאשר שווי הדירה גבוה מתקרת הפטור?

כאשר שווי המכירה גבוה מתקרת הפטור, הפטור חל רק עד סכום התקרה. על החלק שמעל התקרה יש לשלם מס שבח באופן יחסי.

האם שיפוץ והוצאות נלוות משפיעים על גובה מס השבח?

כן. הוצאות מוכרות כמו שיפוץ, שכר טרחת עורך דין ותיווך עשויות להפחית את השבח החייב במס, אך רק ביחס לחלק הדירה שאינו פטור.

תרחיש נפוץ במכירת דירה יחידה

מוכר שרכש דירה לפני מספר שנים, ביצע בה שיפוץ ומוכר אותה כיום במחיר הגבוה מתקרת הפטור. במקרה כזה ייתכן פטור חלקי בלבד וחיוב מס שבח על חלק מהרווח, לאחר קיזוז הוצאות מוכרות באופן יחסי.

למה חשוב לבדוק מס שבח לפני חתימה על חוזה?

לאחר חתימה על הסכם מכר לא ניתן לשנות את מבנה העסקה. בדיקה מוקדמת מאפשרת להבין מראש את חבות המס ולמנוע הפתעות כספיות בהמשך.

טבלת החלטה פשוטה

בתחילת כל שנה אזרחית מפרסמת רשות המיסים את הסכומים המעודכנים לשנה זו לעניין חוק מיסוי מקרקעין ובכלל זה מה סכום תקרת הפטור במכירת דירת מגורים יחידה.

בהתאם לחוק, גם כאשר הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר והיא עומדת בכל תנאי הפטור האחרים – הדירה היא דירת מגורים (ולא דירת נופש, ומוגדרת בעירייה כדירת מגורים), שימשה למגורים במשך תקופה הקבועה בחוק, אין לה זכויות בנייה נוספות, המוכר הוא הבעלים של הדירה במשך התקופות הקבועות בחוק ( 18 חודשים מיום רכישת הדירה בדירה שנרכשה יד שניה או 18 חודשים מיום בו הייתה הדירה ראויה למגורים בדירה שנקנתה מקבלן, ואם הדירה התקבלה במתנה, 3 שנים כשהמוכר גר בדירה או 4 שנים אם המוכר לא גר בה).

אחרי שבוחנים את כל ההגבלות בחוק, וגילינו שהדירה עצמה עומדת בתנאי הפטור במכירת דירת מגורים מזכה, והמוכר גם הוא יכול למכור דירה בפטור ממס (אין לו דירה נוספת ולא מכר דירה בפטור ממס במשך השנה וחצי האחרונות), הפטור יהיה רק עד לסכום התקרה – 4,495,000 ₪.

כשהדירה שווה יותר מסכום הפטור, ישולם מס שבח על ההפרש שבין תקרת הפטור למחיר הדירה.

לדוגמה, מכרתי דירה בסך 6,000,000 ₪ עד לסכום 4,495,000 ₪ יש לי פטור, על ההפרש – 1,505,000 ₪ אשלם מס שבח. את מס השבח משלמים רק על השבח – הרווח שבין מחיר המכירה למחיר הקנייה.

לכן, אם קניתי את הבית בשנת 2016 בסך 4,400,000 ₪, לאחר הקניה בוצע שיפוץ נרחב בדירה בסכום כולל של 300,000 ₪. בקניית הדירה היו לי גם הוצאות, שכ"ט עו"ד, תשלום למתווך ועוד. את כל אלו ניתן לקזז מהשבח.

אמנם, הקיזוז כמו השבח, מוכר אך ורק לפי החלק היחסי של הדירה, זה החייב בתשלום המס. לכן, לא כל ההוצאה תוכר לצורך מס השבח אלא לפי החלק היחסי של ההוצאה כלפי חלק הדירה החייב במס שבח.

מתי אין פטור?

לא יינתן פטור ממס שבח במקרים הבאים: * למוכר קיימת יותר מדירת מגורים אחת * הדירה אינה מוגדרת כדירת מגורים * בוצעה מכירת דירה בפטור בפרק הזמן הקבוע בחוק * זכויות בנייה נוספות ששוuיין חייב במס שבח.

בשורה התחתונה: גם כאשר מדובר בדירה יחידה, לא תמיד מתקבל פטור מלא ממס שבח. גובה המס נקבע לפי שווי הדירה, תקרת הפטור, והנתונים האישיים של המוכר. בדיקה מוקדמת לפני מכירת הדירה יכולה למנוע תשלום מס מיותר ולהפחית סיכונים.

חשוב לזכור, עורך דין מנוסה ובקיא בתחום מיסוי מקרקעין, יכול להביא להפחתת סכום המס בצורה חוקית, בסכום ניכר (בהתאם לפרטי העסקה).

כדאי מאוד לוודא לפני ביצוע העסקה מה הסכום שיישאר לכם כמוכרים אחרי כל התשלומים הנלווים. לכן, אני מזמין אתכם לפגישה מוקדמת בה נוודא מה הן העלויות הנלוות לעסקה כדי שעסקה המכירה תיעשה בביטחון ושקט נפשי.

חשוב לזכור: מאמר זה הנו למידע בלבד ואין בו כדי ייעוץ ו/או חוות דעת ולכן אין להסתמך עליו בקבלת החלטה.

שאלות ותשובות נפוצות

האם דירה יחידה שנרכשה מקבלן זכאית לפטור?
כן, בכפוף לעמידה בתקופות ההחזקה הקבועות בחוק.

האם דירת יוקרה נחשבת דירה יחידה?
כן, אך הפטור מוגבל לתקרת סכום בלבד.

האם מס שבח מחושב על כל מחיר הדירה?
לא. המס מחושב רק על הרווח ועל החלק שאינו פטור.

האם ניתן לדעת מראש כמה מס אשלם?
כן. חישוב מקדים מאפשר להבין את גובה המס עוד לפני החתימה על העסקה.

האם כדאי להסתמך על מידע כללי בלבד? 
לא. כל עסקה נבחנת לפי נסיבותיה, וייעוץ מוקדם עשוי לחסוך סכומי מס משמעותיים.

אין באמור בכדי מתן חוות דעה משפטית. לקבלת ייעוץ משפטי לעניין עריכת הסכמי מכר נדל"ן, כדאי ורצוי לפנות לעורך דין העוסק בתחום המקרקעין.

משרד עורך דין בנימין בריקמן, עוסק בדיני מקרקעין ונדל"ן ובכלל זה עריכת הסכמי מכר ומיסוי מקרקעין.