משתלם לרכוש דירה בשותפות?

על דירה בשותפות ומיסוי מקרקעין

רכישת דירה בשותפות יכולה להיות השקעה טובה מאוד- אבל כאשר מגיעים לעולם מיסוי המקרקעין, חייבים להיות מאוד ממוקדים ולעשות את הבדיקות הנדרשות בטרם ההשקעה וקניית דירה בשותפות. בשבוע שעבר פנו אלי שני חברים שהחליטו על קניית דירה משותפת בסכום כולל של 2,000,000 ₪. במהלך הפגישה הבנתי מהם כי לדעתם לא יחוייבו במס רכישה כיון שלשניהם זו דירתם היחידה ובהתאם לחלוקה ביניהם בה כל רוכש ישלם עבור הדירה סך 1,000,000 ₪, הם נמצאים מתחת לתקרת הפטור. האמנם?

בערעור שהוגש לבית המשפט העליו נפסק כי כאשר שני בני אדם או יותר רוכשים דירה במשותף, חישוב סכום מס הרכישה נערך באופן הבא: ראשית, מחשבים את המס בגין רכישת הדירה, ולאחר מכן מחלקים את סכום המס בהתאם לחלקו של השותף.

קניית דירה בשותפות מס רכישה

רובנו יודעים כי נכון לשנת 2021 רכישת דירה יחידה בסכום הפחות מ- 1,747,865 ₪ פטורה ממס. אך האם כשהדירה נרכשת על ידי שותפים החישוב נעשה כלפי הסכום שהשקיע כל אחד מהם ברכישת הדירה, או שמחשבים את המס בהתאם לסכום הכולל ורק לאחר מכן מחלקים בהתאם לחלקם של השותפים ולמצבם.

כלומר, כאשר נרכשת דירה בסך 2,000,000 ₪ בידי שני שותפים, האחד בעל דירה נוספת ולשני זו דירתו היחידה, חישוב המס כלפי כל אחד מהשותפים יהיה על פי ערכה של הדירה כולה.

לשותף שבבעלותו דירה נוספת, יחושב סכום המס על פי 8% (2,000,000*8% = 160,000 ₪ ) ויושת עליו תשלום של מחצית מהסכום על פי חלקו בדירה -80,000 ₪.

לשותף השני, שזו דירתו היחידה, עד לסך 1747,865 ₪ הדירה פטורה, על הסכום שבין תקרת הפטור לסך – 2,073,190 ₪ חיוב ב-3.5% מס רכישה.

לכן, סך מס הרכישה ברכישת דירה יחידה בסך 2,000,000 ₪ עומד על 8,825 ₪, והרוכש יחוייב בהתאם לחלקו בדירה במחצית ממנו – 4,413 ₪.

בהתאם לאמור גם כאשר הדירה נרכשת על ידי שני שותפים שלשניהם זו דירתם היחידה, המס יחושב באופן מלא בהתאם למדרגות מס רכישה ברכישת דירה יחידה וכל אחד מהשותפים יחויב בתשלום המס בהתאם לחלקו בדירה.

שאלות ותשובות נפוצות

האם משתלם לרכוש דירה בשותפות?

כן, אך יש לבחון היטב את ההיבטים המשפטיים והמסים.
רכישת דירה בשותפות יכולה להיות השקעה משתלמת, אך חשוב לבדוק מראש את השלכות מס הרכישה ולוודא שכל אחד מהשותפים מבין את חישוב המס בהתאם למצבו האישי ולחלקו בעסקה.

איך מחושב מס רכישה כאשר קונים דירה בשותפות?

מחשבים את המס על מלוא סכום הדירה, ורק לאחר מכן מחלקים בין השותפים.
על פי פסיקת בית המשפט העליון, מחשבים תחילה את מס הרכישה על שווי הדירה הכולל, ולאחר מכן מחלקים את הסכום הסופי בין השותפים בהתאם לחלקם בדירה.

האם פטור ממס רכישה מתחשב בסכום שהשקיע כל שותף?

לא בדיוק.
הפטור ממס לא מחושב לפי הסכום שכל שותף השקיע אלא לפי ערך הדירה הכולל. לכן, גם אם כל שותף שילם פחות מתקרת הפטור, ייתכן ויחויבו במס אם שווי הנכס הכולל גבוה מתקרת הפטור.

מה ההבדל במס רכישה בין שותף שזו דירתו היחידה לבין שותף שיש לו כבר דירה?

שותף שיש לו דירה נוספת ישלם שיעור מס גבוה יותר.
במקרה בו שותף כבר מחזיק בדירה אחרת, יחול עליו מס רכישה בגובה 8% על שווי הדירה המלא, ואילו שותף שזו דירתו היחידה עשוי ליהנות ממדרגות מס מוזלות או פטור חלקי.

האם כדאי להיעזר בעורך דין בעת רכישת דירה בשותפות?

בהחלט כן.
רכישת דירה בשותפות כוללת מורכבויות משפטיות ומיסויות. מומלץ לפנות לעורך דין מקרקעין מנוסה לצורך עריכת הסכם שותפות ולווידוא עמידה בהוראות החוק.

📌

סיכום מקצועי ששווה לקרוא

רכישת דירה בשותפות עשויה להיות מהלך כלכלי חכם, אך חשוב להבין את המשמעויות המיסויות. כאשר קונים דירה יחד, חישוב מס הרכישה נעשה לפי שווי הדירה הכוללת, ולא לפי הסכום שכל שותף השקיע. לאחר מכן, מחלקים את המס בין השותפים לפי חלקם בעסקה ולפי מצבם האישי (האם זו דירתם היחידה או לא).

כך למשל, אם אחד מהשותפים מחזיק כבר בדירה נוספת, הוא ישלם מס גבוה יותר (8%), בעוד שלשני, שזו דירתו היחידה, עשוי להינתן פטור חלקי או מס נמוך לפי מדרגות המס.

💡 שורה תחתונה: לפני שקונים דירה בשותפות, כדאי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין, כדי להבין את ההשלכות המשפטיות והמיסויות ולערוך הסכם שותפות מסודר.

אין באמור בכדי מתן חוות דעה משפטית. לקבלת ייעוץ משפטי לעניין עריכת הסכמי מכר נדל"ן, כדאי ורצוי לפנות לעורך דין העוסק בתחום המקרקעין.

משרד עורך דין בנימין בריקמן, עוסק בדיני מקרקעין ונדל"ן ובכלל זה עריכת הסכמי מכר ומיסוי מקרקעין.