מהי הערת אזהרה וממה היא מזהירה?

במאמרים הקודמים הזכרנו את המונח "הערת אזהרה". במאמר זה נבהיר מה היא ההערה, איפה היא נרשמת ואיך היא עוזרת לנו.

משפחת צ. מוכרת את הדירה. לאחר שהתייעצו עם עורך דין לעניין כדאיות המכירה מבחינת המיסים שיוטלו עליהם בעקבות המכירה, ולאחר שהועברו טיוטת חוזה בין עורכי הדין של הצדדים עד שכל העניינים הוסדרו, הגיע מועד החתימה על ההסכם.

בהתרגשות רבה חותמים בני הזוג צ. והרוכשים על החוזה, על שטרות המכר ועל טופס ההודעה למיסוי מקרקעין לגבי העסקה. בין יתר המסמכים התבקשו לאפשר לרוכשים לרשום הערת אזהרה על הנכס, וכן שהתשלום הראשון יועבר למוכרים רק לאחר רישומה של הערת האזהרה לטובתם.

הבהרנו למוכרים כי הערת האזהרה נועדה לאחת משתי אפשרויות שנקבעו בחוק המקרקעין. האפשרות השכיחה ביותר, רישום הערת האזהרה בגין התחייבות בעלי הזכות הרשומה במקרקעין להעביר את הזכות לאחר. היינו כאשר למוכרים זכות בעלות או חכירה על הנכס, והם מבקשים להעביר אותה בתמורה לתשלום שנקבע ביניהם, תירשם הערה על התחייבות לבצע את העסקה. הערה זו תימנע מהמוכרים למכור את הדירה למישהו אחר ללא הסכמת הרוכשים.

אפשרות נוספת היא הערה על הימנעות מעשיית עסקה ללא אישור מאת מוטב ההערה. למשל, כשבני זוג שבבעלותם דירה מתגרשים, ונקבע בהסכם ביניהם שהילדים ימשיכו לגור בדירה המשותפת. כדי שלא ניתן יהיה למכור את הדירה ללא הסכמת שני ההורים, רושמים הערת אזהרה לטובת ההורה שאינו רשום כבעל הנכס.

הערת האזהרה נותנת מענה גם כלפי עיקול שהוטל על הנכס מאוחר יותר. נניח ולאחר רישום הערת האזהרה לטובת הרוכשים, הוטל עיקול על הנכס מאת רשויות המס או כל נושה אחר, הערת האזהרה המוקדמת בזמן, תגבר על עיקול מאוחר יותר.

לסיכום, הערת אזהרה הינה כלי חשוב ביותר להבטחת זכויות רוכשים שחתמו הסכם מכר אך עדיין לא הועברו הזכויות בנכס. לאחר שנרשמה, לא ניתן לבצע עסקה אחרת אלא בהסכמת מוטבי ההערה.

אין במאמר זה בכדי מתן חוות דעה משפטית. לקבלת ייעוץ משפטי לעניין עריכת הסכמי מכר נדל"ן, כדאי ורצוי לפנות לעורך דין העוסק בתחום המקרקעין.