תכנון נכסי נדל"ן למשפחה: לא מספיק לדעת מה יש לכם, צריך לדעת למה

יש משפחות שמחזיקות כמה נכסי נדל"ן ומכירות היטב כל אחד מהם. הן יודעות איזו דירה מושכרת, כמה שכר דירה נכנס, איזה נכס התקבל בירושה, איפה יש משכנתה ואיזו דירה אולי תעבור בעתיד לאחד הילדים. על הנייר, הכול מסודר. אבל כשאני מתחיל לשאול מה התפקיד של כל נכס בתוך המשפחה ומה אמור לקרות איתו בעוד עשר או עשרים שנה, התמונה לפעמים נעשית הרבה פחות ברורה.

וזה לא מפתיע. רוב תיקי הנדל"ן המשפחתיים לא נבנו ביום אחד לפי תוכנית. הם הצטברו. דירה אחת נקנתה כשההורים היו צעירים, נכס אחר הגיע בירושה, בהמשך נקנתה דירה להשקעה ואולי יש נכס משפחתי שלא רוצים למכור מסיבות שאינן כלכליות בכלל. כל החלטה יכולה הייתה להיות הגיונית מאוד בזמן שהתקבלה, אבל היסטוריה של רכישות אינה תוכנית נכסים. בשלב מסוים צריך לעצור ולשאול אם המבנה שנוצר לאורך השנים עדיין מתאים למשפחה שיש היום ולמשפחה שתהיה מחר.

מבחינתי, כאן מתחיל תכנון נכסי נדל"ן משפחתי. לא בשאלה "איזו דירה כדאי למכור?" וגם לא בשאלה "למי כדאי להעביר את הנכס?". אלה כבר שאלות על פעולות. אני רוצה להתחיל קודם: להבין מה יש למשפחה, למה היא מחזיקה כל נכס, מי תלוי בו, מה הוא נותן למשפחה ומה המשפחה רוצה שיקרה איתו בעתיד. רק אחרי שהתמונה הזאת ברורה, אפשר להתחיל לקבל החלטות בלי שכל פעולה בנכס אחד תפתיע אותנו במקום אחר.

שלוש דירות אינן בהכרח תיק נכסים מתוכנן

נניח שלמשפחה יש שלוש דירות. הראשונה היא דירת המגורים של ההורים, השנייה מושכרת ומייצרת הכנסה חודשית והשלישית התקבלה בירושה וכרגע אחד הילדים משתמש בה. קל להסתכל על שלושתן ולומר: יש למשפחה שלושה נכסים. אני רוצה לדעת קצת יותר מזה.

אני רוצה להבין איזה תפקיד ממלא כל נכס. האם ההכנסה מהדירה המושכרת נדרשת למחיה השוטפת של ההורים? האם יש כוונה אמיתית להשאיר את הדירה שהתקבלה בירושה במשפחה, או שפשוט אף אחד עדיין לא החליט מה לעשות איתה? האם הילד שמתגורר בה רואה אותה בעתיד כשלו, והאם שאר בני המשפחה רואים את הדברים באותה צורה? ואם בעוד כמה שנים יהיה צורך בסכום כסף משמעותי, מאיפה הוא אמור להגיע?

אלה לא שאלות שנועדו לסבך את המשפחה. להפך. הן מפרידות בין נכס שיש לנו לבין נכס שאנחנו יודעים מה אנחנו רוצים שיעשה עבורנו. ככל שמספר הנכסים, בני המשפחה והאינטרסים גדל, ההבדל הזה נעשה משמעותי יותר.

משפחה יכולה להיות בעלת נכסים בשווי גבוה מאוד ועדיין לגלות שאין לה מספיק גמישות ברגע שבו היא זקוקה לכסף. היא יכולה להחזיק נכס מצוין מבחינה כלכלית, אבל כזה שיוצר תלות או חיכוך בין כמה בני משפחה. והיא יכולה גם לתכנן להעביר נכס לילד מתוך כוונה טובה, בלי לבדוק מה הפעולה הזאת עושה לתמונה המשפטית והמיסויית שלו ושל יתר המשפחה. לכן מבחינתי, השווי הוא נתון חשוב. הוא פשוט לא מספר את כל הסיפור.

לפני שמחליטים מה לעשות עם נכס, צריך להבין מה התפקיד שלו

אחת הטעויות שקל לעשות כשמדברים על תכנון נכסים היא להתחיל ישר מהפעולה: למכור או להחזיק? להעביר לילד או להשאיר לירושה? לרשום בצורה מסוימת או אחרת? אבל אם אנחנו עדיין לא יודעים מה אנחנו רוצים שהנכס יעשה עבור המשפחה, מוקדם לבחור את הפעולה.

נכס אחד יכול להיות מקור הכנסה. נכס אחר יכול להיות השקעה לטווח ארוך. נכס שלישי אולי מיועד לשימוש של אחד מבני המשפחה. ויש נכסים שהערך שלהם למשפחה אינו רק כלכלי — בית שעבר במשפחה, קרקע שמקווים לפתח בעתיד או נכס שההורים רוצים להשאיר לדור הבא. אין בעיה בכך שלנכסים שונים יהיו תפקידים שונים. הבעיה מתחילה כשהתפקיד הזה מעולם לא הוגדר, ובכל זאת מתקבלות לגביו החלטות כאילו הוא ברור לכולם.

כשאני מנסה לעשות סדר, אני אוהב להתחיל ממפה פשוטה. לא כדי להכניס את המשפחה לאקסל מורכב, אלא כדי להוציא החוצה דברים שבדרך כלל נמצאים בראש של אנשים שונים.

הטבלה עצמה אינה התכנון. היא רק חושפת את השאלות. אם בעמודה האחרונה מתחילות להצטבר הרבה תשובות של "עוד לא החלטנו", זה לא אומר שמשהו לא בסדר. זה אומר שמצאנו את המקומות שבהם צריך לחשוב לפני שמתרחשת פעולה שמחליטה עבורנו.

ואז אני מתחיל לחבר בין הנכסים

נניח שהמשפחה רוצה להעביר דירה לאחד הילדים. אפשר מיד לבדוק איך מבצעים את ההעברה, אבל מבחינתי זו עדיין לא השאלה הראשונה. אני רוצה לדעת מה קורה לתמונה כולה:

• מה יקבלו הילדים האחרים, והאם בכלל נכון למדוד את האיזון ביניהם רק לפי השווי הנוכחי?
• האם הילד שמקבל את הדירה מתכנן לרכוש נכס בעצמו, ומה ההעברה עשויה לשנות עבורו?
• האם יש להחלטה השלכות מס שצריך להבין לפני שמבצעים אותה?
• האם ההורים מוותרים על נכס שמייצר עבורם הכנסה או נותן להם גמישות כלכלית?
• ומה קורה אם בעוד חמש או עשר שנים הם יצטרכו דווקא את הנכס או את ההון שנמצא בו?

פה אני רוצה שהקורא יעצור. כל אחת מהשאלות האלה יכולה לקבל תשובה סבירה בפני עצמה, ובכל זאת החיבור ביניהן יכול לשנות את ההחלטה.

זו בדיוק הסיבה שאני מפריד בין תכנון נכסים לבין פעולה בנכס. הפעולה יכולה להיות נכונה כשהיא נבחנת בפני עצמה ועדיין לא להתאים לתמונה המשפחתית הרחבה. ואם המשפחה כבר נמצאת בשלב שבו היא שוקלת להעביר נכסים לילדים, צריך להעמיק גם בשאלות של העברה בין־דורית של נכסי נדל"ן: לא רק איזה נכס רוצים להעביר, אלא מתי, באיזו דרך ומה ההחלטה הזאת עשויה לשנות עבור ההורים, הילדים ויתר הנכסים.

עוד לפני שבוחרים בפעולה צריך גם לדעת בדיוק מה מוחזק ובאיזה מבנה. למשל, רשות מקרקעי ישראל מפרטת שאישור זכויות יכול לכלול מידע על בעלי הזכויות, מהות הזכויות, שעבודים ופעולות הרשומות בנכס.

אישור זכויות – רשות מקרקעי ישראל

אני לא אומר שכל החלטה בנכס אחד מחייבת פרויקט Family Office שלם. אני כן אומר שככל שהמשפחה מחזיקה יותר נכסים והקשרים ביניהם גדלים, החלטה מקומית יכולה ליצור תוצאה משפחתית שלא התכוונו אליה.

שווי שווה לא תמיד יוצר תוצאה שווה

זו נקודה שכדאי להבין הרבה לפני שמגיעים לחלוקת ירושה. משפחות נוטות באופן טבעי לחשוב על הוגנות דרך שווי: אם לילד אחד יגיע נכס בשווי מסוים, ניתן לילד השני נכס בשווי דומה. על הנייר זה נשמע מאוזן. בחיים עצמם, שני נכסים ששווים היום אותו סכום יכולים להיות שונים מאוד במה שהם דורשים ובמה שהם נותנים.

אחד יכול לייצר הכנסה קבועה והשני לא. אחד יכול להיות קל יחסית למימוש והשני נכס שהמשפחה אינה רוצה למכור. באחד יש צורך בהשקעה משמעותית בשנים הקרובות, ולאחר יש פוטנציאל תכנוני שעדיין לא מומש. גם מבנה הזכויות, השימוש הקיים והיכולת לקבל החלטות לגבי הנכס יכולים להיות שונים. לכן אני לא אוהב לעצור בשאלה "כמה כל אחד קיבל?". אני רוצה לדעת גם מה כל אחד קיבל.

זה בדיוק המקום שבו תכנון הנכסים מתחבר, אבל לא מתערבב, עם תכנון חלוקת הירושה במשפחה. התכנון שאנחנו עושים היום צריך לאפשר למשפחה לחשוב בעתיד לא רק על שווי הנכסים, אלא על המציאות שכל נכס יוצר למי שיקבל אותו.

כאשר חלק מההבדל בין הנכסים נובע מהמצב או מהפוטנציאל התכנוני שלהם, צריך לבדוק גם את השכבה הזאת ולא להסתפק בשווי שמופיע היום על הנייר. מאגר מינהל התכנון מאפשר לאתר תוכניות, בקשות ועררים, וגם כאן חשוב להבין מה מעמד המידע שנמצא ולא להסיק ממנו יותר ממה שהוא באמת מוכיח.

מאגר המידע התכנוני – מינהל התכנון

אני לא מציע לנסות לנבא היום מה יהיה שוויו של כל נכס בעוד עשרים שנה. זה בלתי אפשרי. המטרה היא להבין שהוגנות משפחתית אינה תמיד תרגיל בחלוקת שווי נוכחי.

ויש נכסים שבהם אתם לא מעבירים רק רכוש

יש נכסים שקל להחזיק כל עוד אדם אחד מקבל את ההחלטות. הבעיה מתגלה כאשר עוברים לבעלות של כמה בני משפחה. פתאום השאלה אינה רק מה שווה הנכס, אלא מי רוצה להחזיק בו, מי מוכן להשקיע בו, מי צריך הכנסה עכשיו ומי מעדיף לחכות, מי מטפל בשוכרים ומה קורה כשאחד רוצה למכור והשני לא.

לכן כשמשפחה אומרת לי "את הנכס הזה נשאיר לילדים ביחד", מבחינתי המילה ביחד היא לא סוף הדיון. היא תחילת הבדיקה. האם הילדים בכלל רוצים להיות שותפים בנכס? האם הם נמצאים באותו מצב כלכלי? האם אחד מהם מתגורר בחו"ל? האם אחד צריך כסף והשני רוצה לשמור את הנכס?

לפעמים אנחנו לא מורישים רק נכס. אנחנו מורישים גם את הצורך לקבל עליו החלטות יחד. זו כבר לא רק שאלה של רישום או של שווי. זו מערכת יחסים שהנכס יוצר. לא תמיד היא בעייתית, ולא תמיד צריך להימנע ממנה, אבל אני רוצה שהמשפחה תבחר בה ביודעין ולא תגלה אותה רק אחרי שהבעלות כבר התחלקה.

ואז מגיעה שאלה שפחות נעים לשאול: כמה מההון באמת זמין לכם?

משפחה יכולה להחזיק נכסים בשווי של מיליוני שקלים ועדיין להיות עם מעט מאוד נזילות. על הנייר יש הון משמעותי. בפועל, נדל"ן אינו כסף שיושב בחשבון וזמין ברגע שבו צריך אותו.

ופה לא צריך לבנות מודל פיננסי מסובך. מספיק לבדוק כמה דברים בסיסיים:

• אילו נכסים מייצרים הכנסה ואילו בעיקר צורכים כסף?
• איזו הכנסה מהנכסים כבר נדרשת למחיה השוטפת?
• אילו נכסים המשפחה באמת תהיה מוכנה למכור במקרה הצורך?
• האם צפויות השקעות משמעותיות בנכס מסוים?
• ואם נדרש סכום גדול מחר — מאיפה הוא אמור להגיע?

אני מעדיף שהמשפחה תשאל את השאלות האלה כשהכול רגוע. כשהצורך בכסף כבר דחוף, מספר האפשרויות בדרך כלל קטן יותר. תכנון מוקדם לא אומר שחייבים למכור נכס ולא אומר שצריך להשאיר סכום מסוים במזומן. הוא פשוט מונע מצב שבו מגלים ברגע האמת שכל ההון נמצא במקומות שלא רצינו או לא יכולנו לממש.

ופה נמצא גם ההבדל בין תכנון לבין הניהול השוטף. החלטות על שכר דירה, תחזוקה, הוצאות, תיעוד וההתנהלות היומיומית של הנכס הן חלק אחר מהתמונה, וכבר הרחבתי עליהן במאמר על טעויות נפוצות בניהול נכסי נדל"ן משפחתיים. כאן אני שואל שאלה אחרת: האם ההחלטות השוטפות האלה משרתות את מה שהמשפחה רוצה להשיג מהנכסים בטווח הארוך.

תוכנית טובה צריכה לעבוד גם ביום שבו המשפחה כבר לא נראית כמו היום

קל לתכנן נכסים לפי המצב הנוכחי. ההורים מנהלים, הילדים מסתדרים, הנכסים מושכרים והכול עובד. אבל מבחינתי תוכנית שלא מסתכלת גם על שינוי היא בעיקר צילום מצב.

אני רוצה לדעת מה קורה אם אחד ההורים כבר לא יכול לנהל את הנכסים, אם אחד מבני המשפחה נפטר, אם ילד עובר לחו"ל, אם נכנס צורך כלכלי שלא היה צפוי, אם נכס דורש השקעה גדולה או אם אחד הילדים רוצה לממש נכס שאחרים רוצים לשמור. לא צריך לכתוב תסריט משפטי לכל אפשרות, כי החיים תמיד יצליחו להמציא תרחיש שלא כתבנו. כן צריך לבדוק האם המבנה הקיים נותן למשפחה מספיק גמישות כדי שהחלטה גדולה לא תתקבל דווקא בזמן שבו אין לה כמעט אפשרויות.

וכשכבר חושבים על מה שיקרה לדור הבא, צריך להפריד בין שתי שאלות. יש את השאלה המשפטית של העברת הזכויות, ויש את השאלה המשפחתית של המציאות שתיווצר אחריה. משרד המשפטים מאפשר לרשום הורשה במקרקעין על בסיס צו ירושה או צו קיום צוואה, אבל האפשרות לרשום את הזכויות אינה עונה על השאלה התכנונית: מי ינהל את הנכס, מי ירצה להחזיק בו ומה יקרה אם היורשים ירצו דברים שונים.

רישום הורשה במקרקעין – משרד המשפטים

מבחינתי, כאן נמצא ההבדל בין להשאיר נכסים לבין לתכנן אותם.

לא כל שינוי מחייב תוכנית חדשה. יש שינויים שכן צריכים לגרום לכם לפתוח אותה

תכנון נכסים משפחתי אינו מסמך שכותבים פעם אחת ושמים במגירה. מצד שני, אני גם לא חושב שמשפחה צריכה לשבת בכל שנה ולתכנן מחדש את כל תיק הנדל"ן רק מפני שהתחלפה שנה.

אבל יש נקודות שבהן אני לא אוהב להסתמך על התוכנית הישנה כאילו שום דבר לא השתנה: רכישה או מכירה משמעותית, קבלת נכס בירושה, כוונה להעביר נכס לילד, שינוי משמעותי במצב המשפחתי, שינוי בצרכים הכלכליים של ההורים, שינוי מהותי בנכס עצמו או התקרבות ממשית לשלב שבו הדור הבא אמור לקבל יותר אחריות.

הסיבה היא שכל אחד מהאירועים האלה יכול לשנות יותר מהנכס שעל השולחן. ירושה יכולה לשנות את הרכב התיק. מכירה יכולה לשנות את הנזילות וההכנסה. העברה לילד יכולה להשפיע על האיזון המשפחתי ועל שיקולי מס. שינוי אצל אחד מבני המשפחה יכול להפוך מבנה שהיה הגיוני לפני עשר שנים למבנה שכבר לא מתאים היום.

תכנון נכסים הוא לא עוד שם לניהול נכסים

התחומים האלה נפגשים כל הזמן, ולכן קל לערבב ביניהם. ניהול עוסק במה שקורה עם הנכסים לאורך הדרך. אסטרטגיה עוסקת בהחלטות לגבי הכיוון שלהם. העברה בין־דורית עוסקת במעבר ההון והנכסים לדור הבא. תכנון הנכסים צריך לספק את התמונה שמאפשרת לקבל את ההחלטות האלה בלי שכל אחת מהן תתקבל בחלל ריק.

אם המשפחה כבר נמצאת בשלב שבו היא שואלת האם למכור, להחזיק, להשכיר או לשנות את השימוש בנכסים לאורך זמן, המאמר על אסטרטגיות בניהול נכסי נדל"ן משפחתיים נכנס עמוק יותר לשאלות האלה. כאן אנחנו עדיין בשלב שקודם להן: מוודאים שאנחנו יודעים מה כל נכס אמור לעשות עבור המשפחה ומה החלטה לגביו עלולה לשנות במקומות אחרים.

חמש שאלות שהייתי רוצה שמשפחה תוכל לענות עליהן

אם יש לכם כמה נכסי נדל"ן ואתם רוצים לדעת האם קיימת אצלכם תוכנית אמיתית או בעיקר אוסף של החלטות שנצברו לאורך השנים, לא צריך להתחיל ממסמך של עשרות עמודים. הייתי מתחיל מחמש שאלות:

1. מה התפקיד של כל נכס במשפחה היום? הכנסה, מגורים, השקעה, עתודה, שימוש משפחתי או משהו אחר.
2. מי תלוי בכל נכס ומי מקבל את ההחלטות לגביו? לא רק מי רשום כבעלים, אלא מי בפועל מושפע ממנו.
3. מה אנחנו רוצים שיקרה עם כל נכס בעתיד? להחזיק, למכור, לפתח, להעביר או להשאיר לדור הבא.
4. מה הפעולה הזאת תשנה בשאר התמונה? במס, בנזילות, בהכנסה, בילדים האחרים וביכולת לקבל החלטות בעתיד.
5. מה יקרה אם התוכנית המקורית לא תוכל להתבצע? מי צריך גמישות ואיפה המשפחה עלולה להיתקע.

אם אין כרגע תשובה טובה לחלק מהשאלות, זה לא אומר שהתיק מנוהל לא נכון. זה אומר שיש מקום שבו עדיין קיימת הנחה במקום החלטה. מבחינתי, זה בדיוק המקום שבו מתחיל תכנון.

לא מתחילים מהנכס. מתחילים מהמשפחה

אני פוגש את עולם הנדל"ן דרך חוזים, זכויות, מסים ורישום, אבל כשמדובר בנכסים משפחתיים אי אפשר להישאר רק שם. אותו נכס יכול להיות עבור אדם אחד השקעה, עבור אדם אחר בית, עבור ההורים מקור הכנסה ועבור הילדים חלק ממה שהם מדמיינים שיישאר בעתיד. אם לא מבינים את כל השכבות האלה, אפשר לקבל החלטה משפטית נכונה על הנייר ועדיין ליצור תוצאה שהמשפחה לא באמת רצתה.

לכן אני לא מתחיל תכנון נכסים מהשאלה למי להעביר איזו דירה, וגם לא מהשאלה איזה נכס כדאי למכור. אני מתחיל בשאלה מה המשפחה רוצה שהנכסים שלה יעשו עבורה — היום, בעוד עשר שנים וביום שבו מי שמנהל אותם היום כבר לא יהיה זה שמקבל את ההחלטות.

כי נכסים משפחתיים לא צריכים רק לעבור מדור לדור. צריך לבדוק מראש איזו משפחה ואיזו מערכת החלטות הם משאירים אחריהם.