מס רכישה: כמה משלמים, מתי משלמים ומי זכאי להקלה?

כשקונים דירה, אחת השאלות הראשונות היא: כמה מס רכישה אצטרך לשלם? זו שאלה חשובה, אבל היא מגיעה שלב אחד מוקדם מדי.

לפני שמחשבים את המס צריך לברר איזו זכות נרכשת, מי הרוכש, האם זו דירתו היחידה, האם יש לו זכויות בדירה אחרת, מה יש בבעלות בן או בת הזוג, האם מדובר בהחלפת דירה קיימת, האם חלק בדירה או דירה שהתקבלה בירושה משפיעים על הסיווג, והאם קיימת זכאות להקלה מיוחדת. אפשר לבצע חישוב מדויק לחלוטין, אבל אם הסיווג שעליו הוא מבוסס אינו נכון, גם התוצאה לא תשקף את חבות המס האמיתית.

מס רכישה לא מתחיל במחיר הדירה. הוא מתחיל במצב המשפטי והמיסויי של מי שקונה אותה.

במדריך הזה נעשה סדר: מהו מס רכישה, מתי נוצר החיוב, כמה משלמים על דירה יחידה ועל דירה נוספת, מה קורה למשפרי דיור, כיצד מתייחסים לחלק בדירה, מי יכול לקבל הקלה, מתי צריך לדווח ולשלם – וגם מתי ניתן לדחות את תשלום המס.

הנתונים הכספיים במאמר מעודכנים לאוגוסט 2026. מדרגות המס והוראות הדין עשויות להשתנות, ולכן בעסקה קונקרטית חשוב לבדוק את הדין והסכומים התקפים ביום הרכישה.

מהו מס רכישה?

מס רכישה הוא מס המוטל על מי שרוכש זכות במקרקעין. בניגוד למס שבח, שמתייחס ככלל לשבח שנוצר אצל המוכר, מס הרכישה חל על הרוכש ונגזר משווי הרכישה, סוג הנכס ומעמדו של הרוכש. הבסיס לחיוב נמצא בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, ושיעורים והקלות נוספים מוסדרים בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה-1974.

בדירת מגורים יש הבדל משמעותי בין רוכש הזכאי למדרגות של דירה יחידה לבין מי שרוכש דירה שאינה דירתו היחידה. לכן שתי דירות באותו מחיר בדיוק יכולות ליצור חבות מס שונה מאוד אצל שני רוכשים שונים. המחיר הוא חלק מהחישוב, אבל הוא לא מספר לנו לבדו איזה חישוב צריך לבצע.

לפני שמחשבים מס רכישה: מה צריך לבדוק?

טבעי להתחיל ממחיר הדירה. זה הנתון שהרוכש כבר מכיר, והוא גם הנתון הבולט ביותר כשמנסים להעריך את עלות העסקה. אלא שאותו מחיר יכול להוביל לתוצאות מס שונות מאוד, משום שהחישוב מושפע גם מהנכס שנרכש ומהמצב המשפטי של מי שרוכש אותו.

לפני שניגשים למדרגות המס, כדאי לכן לראות את התמונה הרחבה. הטבלה הבאה מרכזת את הנתונים העיקריים שעשויים לשנות את הסיווג או את החישוב:

לא כל הנתונים האלה יהיו רלוונטיים בכל עסקה, ולא כל נתון רלוונטי ישנה בהכרח את המס. אבל מספיק שאחד מהם ישנה את הסיווג כדי שהתוצאה תהיה שונה באופן משמעותי. לכן השלב הראשון אינו לבחור מדרגת מס, אלא להבין מה נרכש ומה מצב הזכויות של הרוכש. רק אז יש משמעות אמיתית למספר שמתקבל במחשבון.

מתי נוצר החיוב ומתי מדווחים?

ככלל, נקודת המוצא היא יום העסקה. ברכישה רגילה באמצעות הסכם מכר, בדרך כלל מדובר ביום שבו נחתם הסכם מחייב – ולא ביום שבו מקבלים את המפתח, משלמים את מלוא התמורה או משלימים את הרישום.

על הרוכש להגיש הצהרה למיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים מיום העסקה, וכבר בשלב הדיווח צריך להציג את התמורה, את חישוב מס הרכישה ואת הזכאות להקלה, ככל שקיימת. לכן בדיקת המס אינה משהו שכדאי להשאיר לסוף העסקה. כשהחוזה כבר חתום, העסקה כבר קיימת והמועדים כבר התחילו להיספר.

כמה מס רכישה משלמים על דירה יחידה?

נכון לאוגוסט 2026, יחיד תושב ישראל הרוכש דירת מגורים יחידה, כהגדרתה בחוק, משלם לפי המדרגות הבאות:

המדרגות האלה חלות בתקופה שבין 16.1.2025 ל-15.1.2028. לא בוחרים שיעור אחד ומחילים אותו על מלוא מחיר הדירה; כל חלק מהשווי ממוסה לפי המדרגה שאליה הוא שייך.

דוגמה: דירה יחידה בשווי 3 מיליון ₪

על 1,978,745 ₪ הראשונים לא ישולם מס; על החלק שבין 1,978,745 ₪ ל-2,347,040 ₪ ישולם 3.5%; ועל יתרת השווי עד 3 מיליון ₪ ישולם 5%. לפי המדרגות האלה, מס הרכישה הוא כ-45,538 ₪.

זה החלק הפשוט יחסית. החישוב מניח שכבר פתרנו את השאלה האם הרוכש אכן זכאי למדרגות של דירה יחידה, ובפועל דווקא שם מתחילות לא פעם השאלות המורכבות יותר.

כמה מס רכישה משלמים על דירה נוספת?

כאשר דירת המגורים הנרכשת אינה עומדת בהגדרת דירה יחידה, שיעורי המס גבוהים משמעותית. נכון ל-2026, שיעור המס הוא 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪ ו-10% על החלק שמעל סכום זה. בדירה נוספת בשווי 3 מיליון ₪, לדוגמה, מס הרכישה הוא 240,000 ₪.

לעומת כ-45,538 ₪ בדוגמה של דירה יחידה באותו שווי, מדובר בפער של כמעט 195 אלף ₪.

שתי הדירות עולות אותו סכום, אבל מבחינת מס הרכישה השאלה מי קונה אותן משנה את התוצאה כמעט לחלוטין. מכאן גם החשיבות של המונח "דירה יחידה": הוא נשמע פשוט, אבל מבחינת החוק הוא רחב ומורכב יותר מהשאלה אם רשומה על שמכם עוד דירה.

מה נחשב דירה יחידה לצורך מס רכישה?

במקרים מסוימים אדם יכול להחזיק בזכות בדירה אחרת ועדיין לעמוד בתנאים שנקבעו למסלול של דירה יחידה; במקרים אחרים זכות שהרוכש כלל לא ייחס לה חשיבות עשויה להיות רלוונטית. לכן לא מספיק לבדוק אם קיימת עוד דירה הרשומה במלואה על שם הרוכש.

כדי להבין את התמונה, יש כמה נתונים שכדאי לבדוק יחד ולא כל אחד בנפרד:

• האם קיימת בעלות מלאה או חלקית בדירה אחרת, ומהו שיעור החלק.
• כיצד התקבלה הזכות – ברכישה, במתנה או בירושה.
• האם קיימות זכויות בדירה על שם בן או בת הזוג.
• האם מדובר ברכישה של דירה חלופית לפני מכירת הדירה הקיימת.
• במקרים המתאימים, האם קיימת הפרדה רכושית ומה משמעותה בנסיבות הספציפיות.

אף אחד מהנתונים האלה אינו "כפתור" שקובע לבדו את התוצאה בכל מקרה. חלק מהם עשויים שלא לשלול את מסלול הדירה היחידה, ואחרים מקבלים משמעות רק כשהם נבחנים יחד. זו גם הסיבה שהשאלה "יש לי עוד דירה או אין לי?" אינה תמיד השאלה המשפטית המדויקת.

יש לי חלק בדירה אחרת – האם איבדתי את מדרגות הדירה היחידה?

לא בהכרח. החוק כולל חריגים מסוימים לגבי החזקה חלקית בדירה אחרת. בין היתר קיימת התייחסות לחלק שאינו עולה על שליש, ולחלק בדירה שהתקבלה בירושה שאינו עולה על מחצית, בכפוף לתנאי הדין.

קל לקחת מכאן כלל אצבע כמו "שליש דירה לא נחשב", אבל זו כבר מסקנה רחבה מדי. שיעור הבעלות הוא רק חלק מהתמונה; צריך לדעת כיצד הזכות התקבלה, אילו זכויות נוספות קיימות ומהי העסקה החדשה.

להעמקה: שליש דירה ומס רכישה – איך מחשבים ומה המשמעות.

ומה קורה כשקונים רק חלק מדירה?

זו שאלה אחרת, אף שהיא נשמעת דומה. כאן לא בודקים אם חלק קיים בדירה אחרת משפיע על מעמד הרוכש, אלא כיצד מחשבים את המס כאשר העסקה עצמה היא רכישה של חלק מדירה. במקרה כזה מחשבים תחילה את מס הרכישה המתאים לשווי הדירה כולה, בהתאם למעמדו של הרוכש, ולאחר מכן מייחסים לרוכש את חלקו היחסי במס. לכן רכישת שליש מדירה ששווייה 3 מיליון ₪ אינה מחושבת כאילו נרכש נכס בשווי מיליון ₪.

להעמקה: מס רכישה על שליש דירה – מדריך למשקיע.

התא המשפחתי: הדירה אינה תמיד רק "שלי"

גם אחרי שבדקנו את הזכויות הרשומות על שם הרוכש, התמונה לא תמיד שלמה. לצורך הסדרי דירת מגורים יחידה, החוק כולל את עקרון התא המשפחתי. במקרים המתאימים רואים את הרוכש, בן או בת זוגו וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים כרוכש אחד, ולכן העובדה שדירה קיימת רשומה רק על שם אחד מבני הזוג אינה מכריעה לבדה.

מצד שני, גם את העיקרון הזה לא נכון להפוך לכלל גורף. דירה מלפני הנישואין, הסכם ממון, ירושה, מתנה או מבנה בעלויות שונה יכולים לחייב בחינה פרטנית של הנסיבות ושל הדין החל.

מס הרכישה של העסקה החדשה עשוי אפוא להיות מושפע מזכויות שנוצרו שנים קודם לכן, ולעיתים דווקא שם נמצא הנתון שהרוכש לא חשב שהוא צריך לבדוק. זו הרחבה של תמונת הזכויות שכבר ראינו קודם: לא רק מה רשום על שם הרוכש היום, אלא מהי התמונה הרכושית הרלוונטית לעסקה.

משפרי דיור: קונים לפני שמוכרים

התמונה משתנה שוב כאשר רוכשים דירה חדשה לפני שמוכרים את הקיימת. בתקופת הביניים יש לכאורה שתי דירות, ולכן קל לחשוב שהדירה החדשה תחויב אוטומטית כדירה נוספת. החוק מאפשר, בתנאים מסוימים, להתייחס אליה כדירה יחידה אם הדירה הקודמת תימכר בתוך התקופה שנקבעה בדין.

התקופות השתנו לאורך השנים ונקבעו גם הוראות מיוחדות בתקופות מסוימות, כך שכלל ששמעתם בעסקה קודמת, או מספר חודשים שמישהו זוכר, לא בהכרח מתאים לעסקה שנחתמת היום. צריך לבדוק את מועד רכישת הדירה החלופית ואת ההוראות שחלות עליו.

יש כאן גם הבדל לעומת רוב המצבים שראינו עד עכשיו: הסיווג המוטב עשוי להיות תלוי במה שיקרה אחרי הרכישה. מי שקונה לפני שהוא מוכר צריך לדעת מראש מהו המועד למכירת הדירה הקיימת ומה תהיה המשמעות אם המכירה לא תושלם בזמן. כך החלטה שנראית נכונה ביום החתימה אינה נבחנת רק לפי המצב באותו יום, אלא גם לפי מה שהרוכש יידרש לעשות בהמשך.

מתי משלמים מס רכישה?

ככלל, המס לפי השומה העצמית משולם בתוך 60 ימים מיום העסקה. זהו מועד שונה ממועד הדיווח, שהוא בתוך 30 ימים, ושניהם נספרים ביחס ליום העסקה.

ההבחנה נעשית חשובה במיוחד בעסקאות שבהן התשלומים למוכר נפרסים על פני זמן או שהחזקה נמסרת בשלב מאוחר יותר, משום שבמצבים מסוימים עולה גם שאלת דחיית התשלום לפי סעיף 51.

האם אפשר לדחות את תשלום מס הרכישה?

סעיף 51 לחוק קובע מנגנון שלפיו, בהתקיים תנאיו, חובת תשלום המס נדחית עד למועד שבו מתקיים אחד האירועים הקבועים בחוק. במקום לדחוס את שלושת האירועים למשפט אחד, כדאי לראות אותם זה לצד זה. לעניין מס רכישה מדובר במוקדם מבין:

• קבלת החזקה במקרקעין.
• תשלום סכום העולה על 50% ממחיר הזכות.
• קבלת ייפוי כוח המאפשר את רישום הזכות.

המילה "מוקדם" חשובה כאן: אין בחירה בין שלוש החלופות לפי מה שנוח יותר לרוכש. כשהאירוע הראשון מביניהן מתקיים, הוא עשוי להפסיק את הדחייה בהתאם להוראות החוק. חשוב גם לא לבלבל בין שני מספרים דומים שמופיעים בהקשר הזה: 50% הוא הסף הרלוונטי למס רכישה, ואילו 40% הוא הסף המופיע ביחס למס שבח.

דחייה אינה אשראי בחינם

גם כאשר מועד התשלום נדחה מכוח סעיף 51, עשויים להתווסף לסכום הפרשי הצמדה וריבית בהתאם לדין. כאשר התנאי שדחה את התשלום חדל להתקיים, יש לבחון גם את חובת ההודעה והטיפול מול מיסוי מקרקעין.

לכן דחייה אינה החלטה שמקבלים רק לפי השאלה מתי נוח יותר לשלם. לוח התשלומים בעסקה, מועד מסירת החזקה ועלות הדחייה יכולים להשפיע על הכדאיות שלה. אין בכך קביעה גורפת שלפיה תחולת סעיף 51 מותנית תמיד בבקשת אישור נפרדת המוגשת יחד עם ההצהרה; את אופן הטיפול צריך לבחון לפי העסקה, הדין ומערכת רשות המסים.

מי יכול לקבל הקלה במס רכישה?

לצד מדרגות המס הרגילות קיימות הקלות לקבוצות מסוימות ולסוגים מסוימים של עסקאות. עצם קיומה של הקלה אינו אומר שהיא חלה אוטומטית: צריך לבדוק מי זכאי לה, באילו תנאים, לאיזה נכס ובאיזה שלב יש להגיש את הבקשה.

נכה, עיוור וזכאים נוספים

תקנה 11 לתקנות מס רכישה מקנה, בתנאים הקבועים בה, הקלה לזכאים ובהם נכה, עיוור, נפגע פעולות איבה ובן משפחה של חייל שנספה במערכה, ברכישת זכות במקרקעין לשם שיכונם. ההקלה תלויה בתנאי התקנה, ובכלל זה בדרישת השימוש למגורים במקרים הרלוונטיים. רשות המסים פרסמה הוראת ביצוע 3/2024 מעודכנת בנושא, והבקשה מוגשת בטופס 2973 כנספח להצהרה על רכישת הנכס, בצירוף המסמכים הנדרשים.

הקלה לעולה

לעולים קיימים מסלולי הקלה ייעודיים. הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026 מפרטת, בין היתר, את תקנות 12 ו-12א. לעולה הרוכש דירת מגורים יחידה במסלול תקנה 12א בתקופה הרלוונטית, עד 1,978,745 ₪ לא משולם מס; על החלק שמעל סכום זה ועד 6,055,070 ₪ שיעור המס הוא 0.5%; ועל החלק שמעל 6,055,070 ₪ ועד 20,183,565 ₪ שיעור המס הוא 8%. בדירה ששווייה עולה על התקרה האחרונה ההקלה לפי תקנה 12א אינה חלה.

המדרגות הן רק חלק מהבדיקה. לפני שמחשבים לפיהן צריך לוודא את עצם הזכאות, את תקופת הזכאות ואת המסלול שמתאים לרכישה.

העברה ללא תמורה לקרוב

תקנה 20 קובעת, בתנאים המתאימים, כי במכירת זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו ישולם מס רכישה בשיעור של שליש ממס הרכישה הרגיל. העובדה שאין תמורה כספית רגילה אינה הופכת את ההעברה לפעולה שאין לה השלכות מס; צריך לבדוק את הגדרת הקרוב, את מצבו של מקבל המתנה ואת ההשלכות שעשויות להתעורר גם בהמשך.

מס רכישה על קרקע, משרד, חנות ונכס שאינו דירת מגורים

עד כאן עסקנו בעיקר בדירות מגורים, אבל מדרגות המס שלהן אינן חלות על כל זכות במקרקעין. ברכישת זכות שאינה דירת מגורים שיעור מס הרכישה הוא ככלל 6% משווי המכירה, בהתאם לתקנות.

במקרים מסוימים של רכישת מקרקעין שניתן לבנות עליהם דירת מגורים, ובהתקיים התנאים שנקבעו בתקנות, עשוי להתקבל החזר של שישית ממס הרכישה. השימוש העתידי שמתכנן הרוכש אינו מספיק כשלעצמו, ולכן צריך לבדוק אם תנאי ההחזר אכן מתקיימים.

איך מחשבים מס רכישה לפני חתימה?

אחרי שהשאלות האלה נבדקו, אפשר להגיע למחשבון. רשות המסים מפעילה מחשבון מס רכישה רשמי, והוא כלי שימושי מאוד כאשר הנתונים שמזינים אליו נכונים.

אם השאלה היא האם חלק בדירה אחרת נספר, האם דירת בן הזוג משפיעה, האם מתקיימים תנאי משפרי דיור או האם קיימת זכאות להקלה, המחשבון אינו מכריע בשאלה המשפטית. הוא מחשב את המס לפי הנתונים שנמסרו לו. לכן כדאי לדעת לא רק כיצד התקבלה התוצאה, אלא גם מדוע נבחר מלכתחילה אותו מסלול חישוב. לפעמים זו הבדיקה שתשנה את המס הרבה יותר מכל טעות חשבונית.

מה כדאי לבדוק לפני שחותמים?

אחרי כל הכללים, החריגים והמדרגות, כדאי לחזור לעסקה עצמה. לפני חתימה לא צריך לדעת בעל פה את חוק מיסוי מקרקעין; צריך לוודא שהנתונים שיכולים לשנות את החבות אכן נבדקו:

• סיווג הנכס לצורך מס רכישה.
• מעמדו של כל אחד מהרוכשים.
• זכויות קיימות בדירות אחרות ומקורן.
• השפעת התא המשפחתי.
• זכאות לדירה יחידה או להקלה מיוחדת.
• מס הרכישה הצפוי בשקלים.
• מועדי הדיווח והתשלום.
• אפשרות לדחיית התשלום והעלות הכרוכה בה.

לא בכל עסקה הרשימה הזאת תוביל לבדיקה מורכבת. לפעמים התשובות פשוטות מאוד, אבל עדיף שהפשטות תהיה תוצאה של בדיקה ולא הנחה שהעסקה "בטח פשוטה". אחרי שהחוזה נחתם, חלק מאפשרויות התכנון כבר עשויות להיות מצומצמות יותר.

שאלות נפוצות

האם כל מי שקונה דירה ראשונה פטור ממס רכישה?

לא. המונח המשפטי הרלוונטי הוא "דירה יחידה", והמס תלוי גם בשווי הדירה ובתנאי הזכאות.

כמה מס רכישה משלמים על דירה שנייה?

נכון ל-2026, בדירת מגורים שאינה דירה יחידה שיעור המס הוא 8% עד 6,055,070 ₪ ו-10% על החלק שמעל סכום זה.

תוך כמה זמן מדווחים על הרכישה?

ככלל, בתוך 30 ימים מיום העסקה.

תוך כמה זמן משלמים?

ככלל, בתוך 60 ימים מיום העסקה, בכפוף למנגנונים הקבועים בדין, ובהם סעיף 51.

האם הסף לדחיית מס רכישה הוא 40%?

לא. לעניין מס רכישה הסף בסעיף 51 הוא תשלום סכום העולה על 50% ממחיר הזכות. 40% רלוונטי למס שבח בהקשר זה.

האם בעלות על שליש דירה נחשבת תמיד לדירה נוספת?

לא. קיימים חריגים וכללים לגבי החזקה חלקית, ולכן צריך לבדוק את נסיבות הבעלות והרכישה ולא להסתפק בכלל אצבע.

קיבלתי חלק מדירה בירושה – האם זו בהכרח דירה נוספת?

לא בהכרח. קיימת התייחסות מיוחדת לחלק בדירה שהתקבל בירושה, בכפוף לתנאי החוק.

מס רכישה הוא חלק ממחיר העסקה

כשבודקים אם ניתן לרכוש דירה, קל להתמקד במחיר שסוכם עם המוכר, בהון העצמי ובמשכנתה. אבל המחיר בחוזה אינו בהכרח העלות המלאה של העסקה, ומס הרכישה הוא דוגמה טובה לכך.

בדירה בשווי 3 מיליון ₪, כפי שראינו, ההבדל בין סיווג כדירה יחידה לבין דירה נוספת יכול להתקרב ל-195 אלף ₪ במס רכישה בלבד. הפער הזה לא נוצר בגלל נוסחת חישוב מורכבת, אלא משום שאותו מחיר נכנס לשני מסלולי מס שונים.

לכן לפני שמתקדמים בעסקת מקרקעין, כדאי לבדוק את המס כחלק מהעסקה ולא כחשבון שמבצעים אחריה. צריך להבין מה נרכש, מי הרוכש, אילו זכויות כבר קיימות, האם התא המשפחתי משפיע והאם יש חריג או הקלה שרלוונטיים למקרה. רק אחרי שהתמונה הזאת ברורה יש משמעות אמיתית למספר שמופיע במחשבון.

המאמר הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. הוראות הדין, מדרגות המס, המועדים והזכאות להקלות עשויים להשתנות, ויש לבחון כל עסקה לפי נסיבותיה והדין החל במועד הרכישה.