תכנון מס במיסוי מקרקעין: לפעמים לא צריך לשנות את העסקה, אלא את סדר ההחלטות
אדם מחזיק דירה ורוצה למכור אותה, לרכוש דירה אחרת ובמקביל להעביר נכס נוסף לילד. מבחינתו אלה שלוש החלטות שונות: מכירה, קנייה ומתנה. מבחינת מיסוי מקרקעין, הן עלולות להיות שלושה חלקים של אותה תמונה. אם כל פעולה נבדקת רק ברגע שהיא מגיעה לביצוע, אפשר לפספס את ההשפעה שלה על הפעולה הבאה. זכות שנרשמת היום יכולה להיות […]
פטורים והקלות במיסוי מקרקעין: לא כל מצב שבו משלמים פחות מס הוא פטור
"זו הדירה היחידה שלי, אז אני פטור." "קיבלתי את הדירה בירושה, אז לא אמור להיות מס." "אני מעביר את הדירה לילד בלי לקבל כסף, אז אין כאן באמת עסקה." אני מבין מאיפה המשפטים האלה מגיעים. כל אחד מהם מבוסס על כלל מסוים שאכן קיים בעולם מיסוי המקרקעין. הבעיה מתחילה כאשר לוקחים את הכותרת של הכלל […]
מס רכישה: כמה משלמים, מתי משלמים ומי זכאי להקלה?
כשקונים דירה, אחת השאלות הראשונות היא: כמה מס רכישה אצטרך לשלם? זו שאלה חשובה, אבל היא מגיעה שלב אחד מוקדם מדי. לפני שמחשבים את המס צריך לברר איזו זכות נרכשת, מי הרוכש, האם זו דירתו היחידה, האם יש לו זכויות בדירה אחרת, מה יש בבעלות בן או בת הזוג, האם מדובר בהחלפת דירה קיימת, האם […]
בדיקות לפני עסקת מקרקעין: המוקשים שצריך לזהות לפני שמתחייבים
יש שלב בעסקת מקרקעין שבו הכול מתחיל להרגיש די סגור. מצאתם נכס או קונה, סיכמתם מחיר, הצד השני רוצה להתקדם וכבר מדברים על העברת פרטים לעורכי הדין. אם אתם מוכרים, יכול להיות שכבר התחלתם לחשוב על הנכס הבא ועל מועד המסירה. אם אתם קונים, אולי מבחינתכם ההחלטה כבר התקבלה ועכשיו נשאר בעיקר "לסגור את החוזה". […]
תכנון נכסי נדל"ן למשפחה: לא מספיק לדעת מה יש לכם, צריך לדעת למה
יש משפחות שמחזיקות כמה נכסי נדל"ן ומכירות היטב כל אחד מהם. הן יודעות איזו דירה מושכרת, כמה שכר דירה נכנס, איזה נכס התקבל בירושה, איפה יש משכנתה ואיזו דירה אולי תעבור בעתיד לאחד הילדים. על הנייר, הכול מסודר. אבל כשאני מתחיל לשאול מה התפקיד של כל נכס בתוך המשפחה ומה אמור לקרות איתו בעוד עשר […]
ביטול צוואה: מתי אפשר לפסול צוואה ומה באמת צריך להוכיח?
אדם נפטר ומשאיר אחריו שלושה ילדים. במשך שנים היחסים במשפחה היו קרובים, והילדים היו משוכנעים שהרכוש יתחלק ביניהם. לאחר הפטירה מתגלה צוואה חדשה: כמעט כל העיזבון עובר לילד אחד, שטיפל באב בשנותיו האחרונות. מבחינת שני האחים האחרים, התמונה נראית ברורה. האב כבר היה מבוגר, מצבו הידרדר והוא היה תלוי באח שטיפל בו, ולכן המסקנה הראשונה […]
הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים: מתי אפשר לחלק את הירושה אחרת ומה חשוב לבדוק?
שני אחים יורשים מאביהם דירה וכספים. לפי הצוואה, כל אחד מהם זכאי למחצית מהעיזבון. לכאורה, החלוקה כבר ברורה: חצי דירה לכל אחד ומחצית מהכספים לכל אחד. אלא שבפועל, אחד האחים רוצה להישאר עם הדירה והשני מעדיף לקבל את הכספים. שניהם מסכימים, אין ביניהם סכסוך, והחלוקה שהם רוצים אפילו נראית פשוטה יותר מזו שנוצרה לפי הצוואה. […]
חוזים של קנייה ומכירת נכסים: למה החוזה הוא רק חלק מהעסקה
כשלקוחות מגיעים אליי לקראת קנייה או מכירה של נכס, אחת השאלות שחוזרות על עצמן היא "מתי מתחילים לעבוד על החוזה?". זו שאלה טבעית, אבל לא פעם אני מוצא את עצמי מחזיר את השיחה צעד אחד אחורה. לא משום שהחוזה אינו חשוב, אלא משום שחוזה טוב מתחיל הרבה לפני שמתחילים לכתוב אותו. לפני שמגיעים לניסוח החוזה […]
הסכם בין יורשים: המדריך המלא לחלוקת עיזבון חכמה, חיסכון במס ומניעת סכסוכים
קיבלתם צו ירושה. עכשיו מתחילה השאלה האמיתית: איך מחלקים? אם אתם ממהרים לרשום את הנכסים בטאבו בדיוק לפי הצו, אתם עשויים לאבד פטור מס שמגיע לכם, ולסגור את עצמכם לעסקאות יקרות בעתיד. הסכם בין יורשים הוא הכלי שמאפשר לעשות את הדברים בסדר הנכון. מה זה הסכם בין יורשים? הסכם בין יורשים הוא הסכם משפטי כתוב […]
העברה בין דורית של נכסים ועסק משפחתי – איך עושים את זה נכון ואיפה יש כסף לאבד
מה זה בכלל העברה בין דורית ולמה זה לא רק לעשירים אנשים שומעים את המונח "העברה בין דורית" וחושבים מיד על אוליגרכים עם תיק השקעות בשוויץ. זו טעות. אם יש לכם שתי דירות ועסק שאתם מנהלים, אתם בדיוק מי שצריך לקרוא את המאמר הזה. הסיבה פשוטה: הטעויות המיסויות הגדולות ביותר לא נעשות על ידי מי […]